이 기사는 2025년 03월 11일 08시09분 thebell에 표출된 기사입니다

신세계그룹이 '하남 스타필드'를 유동화하는 방식에 변화를 줄 전망이다. 지난해까지는 증권사 대상 유동화증권을 발행해 자금을 조달할 계획이었으나, 사모 리츠 인가를 받아 연기금공제회로부터 에쿼티 투자를 받는 방안을 우선순위로 삼은 모양새다.

지난해 대비 유리한 금리 상황이 펼쳐지면서 조달 비용을 최소화할 수 있는 방안을 고민하고 있다. 신세계그룹의 신규 투자 스케줄에 따라 늦어도 오는 5월 내에는 의사결정을 내리고 실행에 나설 계획이다. 리츠 상장을 하겠다는 계획은 변함이 없다.

11일 금융투자업계에 따르면 신세계프라퍼티투자운용은 이달 연기금공제회를 대상으로 하남 스타필드에 대한 태핑(수요 조사)을 진행할 계획이다. 신세계프라퍼티투자운용은 이마트 자회사 신세계프라퍼티가 100% 출자해 설립된 부동산자산관리(AMC) 기업이다.

수요가 감지될 경우 사모 리츠 조성을 추진할 가능성이 높다. 신세계프라퍼티가 보유하고 있는 하남 스타필드 지분 51%를 자산으로 삼아 '신세계스타리츠' 영업인가를 받은 후 LP 대상 우선주를 발행해 자금을 조달하는 방식이다. 부동산투자회사법상 기관 LP 지분이 50% 이상일 경우 공모 의무가 없기 때문에 IPO 진행 여부는 신세계프라퍼티투자운용의 자율 선택에 맡겨진다.

당초 신세계프라퍼티투자운용은 국내 증권사를 대상으로 유동화증권(ABS수익증권)을 발행해 자금을 조달할 계획이었다. 삼성증권과 한국투자증권, KB증권, 하나증권, 신한투자증권이 유동화증권을 총액인수하는 형태였다. 지난해 증권사를 대상으로 1차 사모 클로징을 한 이후 올해 리츠 영업인가 신청 및 IPO를 진행한다는 목표를 세운 바 있다. 상장 주관사는 미정인 상태다.

최적 비용 절감 방안을 찾는 것으로 파악된다. 증권사를 통해 자금을 조달할 경우 각종 수수료 등 조달 비용 부담이 있다. 지난해까지는 신세계스타리츠 직접 투자에 따른 기관의 CoC(Cash-on-Cash Return, 투자수익률)가 높은 수준이었으나, 올해 추가 금리 인하가 단행되면서 기대 CoC가 낮춰진 상황이다. 신세계프라퍼티투자운용이 고를 수 있는 조달 선택지가 좀 더 확대된 셈이다.

연내 리츠 영업인가를 받는다는 큰 그림에는 변함이 없다. 다만 △지난해 계획대로 증권사 사모 클로징을 진행하고 2년 내 상장할지 △LP 대상 사모 리츠를 조성하고 공모 시점을 조율할지 △금리 상황을 지켜보다가 연내 직상장을 추진할지 3개 안을 놓고 가장 유리한 방향을 찾고 있다. 증권사 대상 태핑도 다시 진행하면서 늦어도 오는 5월 내로 의사결정을 마치겠다는 계획이다.

조달 비용과 동시에 고려하고 있는 것은 신세계그룹의 투자 스케줄이다. 신세계그룹은 인천과 광주 지역 등에 신규 점포 출점을 위해 대규모 자금 투입이 필요한 상황이다. 이마트 일부 지점을 '스타필드 마켓'으로 리브랜딩하는 작업도 추진할 계획으로 알려졌다. 정용진 신세계그룹 회장은 최근 본업 경쟁력을 강화해 성장 가속페달을 밟겠다는 취임 1주년 입장을 발표하기도 했다.

시장 논란이 된 '홈플러스 사태'는 리츠 인가 및 상장에 영향이 없다는 입장이다. 홈플러스가 갑작스러운 기업회생 절차를 밟게 되면서 리테일 리츠에 대한 시장의 투자심리가 크게 악화됐으나, 대형 할인점과 스타필드는 종류가 다른 투자 대상이라는 입장을 견지하고 있다. 신세계프라퍼티투자운용은 향후에도 이마트가 아닌 스타필드만 리츠를 통해 유동화한다는 방침을 세웠다.

하남점을 첫 타깃으로 삼은 것은 '스타필드 1호점'이라는 상장성 때문으로 보인다. 추후 고양, 안성, 수원점 보유 지분도 리츠화 대상으로 삼을 가능성이 높다. 스타필드 하남은 연면적 46만㎡(13만9000평) 규모 교외형 복합쇼핑몰이다. 주요 테넌트(임차인)는 테슬라, 아쿠아필드, 고메 스트리트 등이 있으며 개점 이후 공실률은 0%다. 고정 임차료가 아닌 매출 연동형을 채택하고 있다.