이 기사는 2025년 04월 01일 07시30분 thebell에 표출된 기사입니다

엠디엠플러스가 서초구 옛 정보사 부지 개발 사업(서리풀 복합개발)을 위해 포스코이앤씨와 막바지 협상을 진행하고 있다. 상반기 내 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 전환을 완료하고 착공에 들어가기 전 공사비 등 시공계약 조건을 확정지어야 하기 때문이다.

도급계약 체결을 위한 준비가 완료되면 본PF 자금 조달을 위해 대출조건 협의라는 과제가 남아 있다. 총 사업비 규모 5조원에 달하는 대규모 사업인 만큼 첨예한 이해관계 조율이 이뤄지는 모습이다.

◇6~7월 본PF 전환·착공 목표, 시공사와 협상 마무리 '관건'

1일 관련 업계에 따르면 엠디엠플러스는 서리풀 복합개발 시공을 맡을 포스코이앤씨와 도급계약 조건 협의를 진행 중이다. 오는 6~7월 착공을 목표로 현재 공사비 협상 막바지 단계에 있다.

포스코이앤씨가 지난해 말 해당 사업 우선협상대상자로 선정된 이후 양측의 도급계약 조건 협의가 4달 동안 이어지고 있다. 협상이 길어지는 것은 포스코이앤씨가 추후 발생할 리스크 부담을 낮추기 위한 계약 조건을, 엠디엠은 시행사 입장에서 유리한 조건을 관철시키려고 하기 때문이다.

특히 설계변경 조건이 양측간의 주요 쟁점으로 파악된다. 엠디엠은 과거부터 개발사업에 있어 설계변경을 반영하지 않거나 크게 제약을 두는 방식을 적용해 왔다. 결국 설계변경을 일부 허용하는 조건으로 시공사를 모집했으나 현재 그 범위를 두고 포스코이앤씨와 의견 차를 좁혀나가는 과정이다.

포스코이앤씨 입장에서는 공사 진행 과정에서 발생 가능한 설계변경을 인정받지 못할 경우 공사비 변동 부담이 커 리스크가 높다. 초대형 개발 사업인 만큼 공사 과정에서 설계변경이 불가피할 것으로 보는 것이다. 반대로 시행사 입장에서는 설계변경에 따른 추가 공사가 늘면 기간과 비용 모두 증가하니 최소화하려고 하는 것이다.

시공사와 협상이 장기화 될수록 본PF 조달 시기가 늦춰지면서 시행사와 시공사 모두에게 부담으로 작용할 수 있다. 특히 엠디엠은 브릿지론 만기에 맞춰 본PF 전환을 적기에 하지 못하면 더큰 이자 부담을 안게 된다. 브릿지론 대주단 측에서 단기간 만기연장을 해주는 대신 더 높은 이자를 요구할 수 있기 때문이다.

이 사업을 진행하는 시행법인인 에스비씨PFV는 매년 수백억원 수준의 이자 및 수수료를 지급하고 있다. 특히 신한은행은 지난해 말 기준 에스비씨PFV와 거래를 통해 수수료 수익 65억9000만원, 이자수익 268억원을 얻었다.

엠디엠플러스 관계자는 "오는 6월 28일까지인 브릿지론 만기가 도래하기 전 본PF 전환을 완료하고 곧바로 착공에 들어갈 수 있게 최대한 노력하고 있다"고 말했다.

시공사 입장에서도 본PF가 지연되면 착공 일정도 밀리며 전체 공사 기간이 연장되고, 시공사의 간접비 부담이 늘어날 수 있다. 포스코이앤씨 관계자는 "양측 입장이 다른 부분을 조율하다보면 시간이 소요될 수밖에 없다"며 "본PF 전환을 위해 시행사와 긴밀하게 협의를 진행 중"이라고 말했다.

서리풀 복합개발사업은 서울 서초구 서초동 옛 정보사 부지 일대에 지하 7층, 지상 19층, 연면적 약 59만8405㎡ 규모의 오피스 타운과 및 근린생활시설 등을 건설하는 사업이다.

시행사 에스비씨PFV는 서리풀 복합 개발사업을 위해 2019년 7월 25일 설립됐다. △엠디엠플러스(66.4%) △이지스자산운용(28.95%) △신한은행(4.65%) 등이 출자했다. 이밖에 신한라이프생명보험, 신한투자증권, 신한캐피탈이 참여했다.


◇본PF 조달 위해 대주단과 대출조건 협의도 남아

포스코이앤씨와 공사도급계약을 확정짓고 나서도 하나의 관문이 더 남아 있다. 본PF 대주 모집을 위해 대출금리 및 조건 등을 협의하는 단계다.

금융 주관사인 신한은행은 오는 6월 말 브릿지론 만기에 맞춰 본PF 조달을 최대한 추진하려는 상황이다. 리스크 높은 자산으로 평가되는 브릿지론을 본PF 전환하지 못하면 BIS비율(자기자본비율)이 악화할 수 있기 때문이다.

신한은행은 자기자본(PI) 투자자로 참여하고 있다. 나머지 금액 조달을 위해 외부 금융사들과 협의를 진행하고 있다. 이미 지난해 말부터 금융사들을 상대로 사전 태핑을 진행하며 참여 의사를 사전에 확인한 상태로 알려졌다.

다만 아직 본격적 대주 모집은 시작하지 않아 실제 대출약정을 맺을 금융기관은 달라질 수 있다. 빠르면 이달 후반, 늦어도 5월 중에는 본PF 대주단 구성 가닥이 잡힐 것으로 전망된다.

올 6~7월 착공하고 무난하게 진행될 경우 2030년 준공이 가능할 것으로 보인다. 엠디엠플러스는 2026~2027년부터 임차인 모집을 시작할 예정이다.

프로젝트가 완공되면 강남권 일대에 새로운 랜드마크 초대형 오피스 타운이 만들어질 것으로 예상된다. 부지는 서리풀터널을 기준으로 북측, 남측으로 나뉜다. 건축허가 상 북측 부지(2만2800㎡)에는지하 4층~지상 7층, 1개동의 업무시설과 근린생활시설이 조성된다. 남측(6만5470㎡ 중)엔 지하 7층~지상 19층, 4개동의 업무시설과 근린생활시설, 판매시설 등이 들어선다. 공공기여로 연면적 3만6906㎡ 규모의 문화예술 공간도 조성된다.

엠디엠그룹은 정보사가 이전하면서 공터가 된 토지를 2019년 공매 절차를 통해 낙찰받았다. 국방시설본부 경기남부시설단과 계약을 체결헤에스비씨PFV는 1조956억원에 달하는 토지매입비 가운데 30%가량을 2022년까지 먼저 납입했다.

지난해 6월 서초구청의 건축허가를 계기로 사업에 속도가 붙었다. 비슷한 시기 브릿지론으로 1조2000억원을 조달하며 토지매입 잔금(70%) 납부를 완료했다. 신한은행은 그중 PF 유동화증권 신용공여로 1000억원을, 직접대출로 8700억원을 지원했다. 본 PF에선 공사비를 포함한 5조원에 달하는 자금을 조달해야 한다.