이 기사는 2025년 04월 21일 16시01분 thebell에 표출된 기사입니다

디벨로퍼 서해종합건설이 경기도 군포 벌터·마벨지구 공동주택 개발사업 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리파이낸싱에 성공했다. 지난해 2월 처음 대출을 실행할 당시 후순위 만기가 짧게 설정되고 초기 분양성과가 저조해 만기 리스크가 우려됐던 사업지다. 하지만 최근 분양 완판에 성공하면서 전체 PF대출 리파이낸싱이 성사된 것으로 풀이된다.

21일 업계에 따르면 서해종합건설은 최근 벌터·마벨지구 공동주택 개발사업과 관련해 4268억원 규모 부동산 PF 대출약정을 체결했다. NH투자증권이 주관을 맡았고 만기는 2028년 10월이다. 조달 과정에서 대우건설이 책임준공 및 미이행시 채무인수 약정 형태로 신용을 보강했다.

이 사업은 군포시 금정동 146-3번지 일원 3만8853.7㎡ 부지에 연면적 17만1422.8㎡, 지하 2층~지상 45층, 28개동 규모로 공동주택 1072가구를 조성하는 프로젝트다. 대우건설이 시공을 맡아 2024년 3월 착공했으며 준공 목표시점은 2028년 5월로 설정됐다. 단지명은 금정역 푸르지오 그랑블이다.

당초 지난해 2월 4250억원 규모 본PF 대출약정이 체결됐던 프로젝트다. 선순위 3950억원에 대해서는 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 제공됐지만 후순위 300억원에는 대우건설의 자금보충 및 채무인수 약정만 제공됐다. 또 만기가 2028년 7월인 선순위 대출과 달리 후순위 대출은 2025년 1월로 설정됐다.

초기 분양성과가 부진하면서 우발부채 현실화 우려도 대두됐다. 서해종합건설은 지난해 6월 청약을 진행했지만 906가구 모집에 546건만 접수되면서 경쟁률이 0.6대 1로 집계됐다. 특히 1순위 경쟁률은 0.41대 1에 그쳤다. 인근 단지 대비 1억~2억원 가량 높은 분양가가 낮은 청약률의 원인으로 지목됐다.

하지만 지난해 말을 기점으로 경기도 남부권 공동주택에 대한 투심이 회복되면서 서해종합건설과 대우건설은 차입금 만기 및 우발부채 현실화 리스크를 피할 수 있었다. 안양과 군포지역 공동주택 거래가격이 상승하면서 이달초 미분양 물량이 모두 소진됐다.

분양 완판에 힘입어 선순위는 물론 후순위 대출의 만기도 2028년 10월로 늘릴 수 있었던 셈이다. 또 PF대출 전액에 대해 NH투자증권이 사모사채 인수확약을 제공함에 따라 대우건설도 후순위 우발부채 부담을 회수했다.

이번 리파이낸싱으로 서해종합건설의 비용 부담도 줄었을 것으로 풀이된다. 리파이낸싱 과정에서 HUG의 PF보증을 받지 않기로 결정했기 때문이다. 통상 HUG의 PF보증이 빠지면 이자비용 부담 상승이 불가피하다. 대주가 리스크를 반영해 더 높은 이자율을 요구하기 때문이다.

하지만 군포 사업지의 경우는 상황이 다르다. 분양 완판에 성공한 만큼 대주단이 추가로 요구하는 이자비용 수준이 고위험 사업지에 비해 낮게 책정되기 때문이다. 또 보증금액의 0.56~1.1%에 달하는 보증료를 HUG에 매년 납부하지 않아도 되기 때문에 금리가 소폭 상승해도 전체적인 비용은 줄어들 수 있다.

서해종합건설 관계자는 "대주단 교체 과정에서 이자비용 상승이 거의 없었다"며 "전반적인 사업비용을 줄이는 데 초점을 맞추고 리파이낸싱을 진행했다"고 설명했다.

1984년 설립된 서해종합건설은 2024년 국토교통부 시공능력평가에서 72위를 기록한 중견 건설사다. 주택 브랜드 '그랑블'을 앞세워 개발사업을 활발하게 추진하는 등 디벨로퍼서의 면모를 보이고 있다. 군포 사업지 외에도 서울특별시 구로구 오류동 111-1번지 일원 온수역 럭비구장 개발사업도 진행하는 중이다.