이 기사는 2025년 04월 23일 16시06분 thebell에 표출된 기사입니다

디벨로퍼 이스턴투자개발이 을지로 오피스 개발사업 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 작업에 착수했다. NH투자증권이 대주단 모집이라는 중책을 맡았다. 이스턴투자개발은 사업지가 서울지하철 2호선과 3호선 사이에 위치하고 상대적으로 이른 2029년 상반기 준공이 예정돼 있는 만큼 CBD 오피스 공급과잉 우려를 딛고 대주단 모집에 성공할 것으로 내다보고 있다.

23일 업계에 따르면 이스턴투자개발은 최근 NH투자증권을 을지로 10지구 오피스 개발사업 본PF 금융주관사로 선정했다. 양측은 오는 7월 마감을 목표로 3200억원 규모 본PF 대주단을 모집할 예정이다.

이 사업은 서울특별시 중구 을지로3가 95-7번지 일원 2186.4㎡ 부지에 연면적 3만1136.1㎡, 지하 8층~지상 21층, 94m 규모로 업무시설과 근린생활시설을 조성하는 프로젝트다. 건폐율은 54.8%, 용적률은 1081.8%를 적용받았다.

시행을 맡은 법인은 을지로95피에프브이다. 을지로 10지구 오피스 개발사업 시행을 위해 2022년 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다.

PFV의 최대주주는 이지스자산운용이 운용하는 이지스랜드플랫폼일반사모부동산투자신탁제1-3호다. 지난해 말 기준으로 지분 44.4%를 보유하고 있다. 사업을 주도하는 주체는 이스턴투자개발이다. 이스턴투자개발은 지분 33.3%를 보유한 2대주주지만 차입금에 대한 담보로 주식 근질권을 대주단에 제공하고 있다. 이지스자산운용도 지분 11.7%를 보유한 2대주주로 참여 중이다.

시공은 PFV 지분 5.5%를 보유하고 있는 우미건설이 맡는다. 2022년 PFV 지분을 취득하는 등 적극적인 행보를 펼친 끝에 얻은 성과다. 우미건설은 PFV에 170억원의 대여금을 제공하고 후순위 브릿지론 대출 130억원에 대해 연대보증을 제공하는 등 시공권 확보를 위해 오랜시간 공을 들였다.

업계에서는 3200억원 규모 본PF 대주단 모집이 무난하게 이뤄질 것이라는 전망이 나온다. 주관을 맡은 NH투자증권이 다수의 오피스 개발사업에서 성공적으로 대주단을 모집한 이력을 보유하고 있기 때문이다. NH투자증권은 2조1000억원 규모 여의도 파크원 본PF 주관을 비롯해 세운3-2·3구역(9500억원), 파크원 리파이낸싱(1조7500억원), 성수동 삼표부지 브릿지론 리파이낸싱(6400억원) 등을 수행했다.

수요가 몰리는 초역세권에서 추진되고 있는 개발사업이라는 점도 사업 순항 전망의 근거로 꼽힌다. 사업지는 서울지하철 2·3호선 을지로3가역과의 거리는 100m에 불과하다. 초역세권에 위치한 만큼 다른 오피스들 대비 임차안정성이 높다는 평가가 나온다.

준공시점이 상대적으로 이르다는 점도 강점이다. 이스턴투자개발은 7월 중 본PF 조달을 마치고 하반기 착공을 계획하고 있다. 계획대로 프로젝트가 진행되면 2029년 상반기 중 준공이 예상된다.

2030년을 기점으로 CBD 오피스 공급이 급증하는 만큼 상대적으로 늦게 준공되는 다른 오피스 개발사업 대비 임차인 확보가 수월할 것으로 전망된다. 또 초기 단계에 있는 개발사업의 경우 인허가 지연 등으로 인해 당초 계획보다 공급시점이 지연될 가능성도 있다.

PFV 관계자는 "을지로 10지구 오피스는 사업성을 인정받아 다수의 투자자가 참여하면서 탄탄한 재무구조를 갖추고 있다"며 "타 프로젝트 대비 이른 준공시점과 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 자금조달과 투자금 회수가 가능할 것"이라고 설명했다.