이 기사는 2014년 08월 20일 16:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

오피스빌딩 실질 임대료가 하락하고 있다. 날로 치솟는 오피스빌딩 공실률을 줄이기 위한 건물주들의 제살 깎기 때문이다. 상황이 이렇게 되자 우려의 목소리도 조심스럽게 들린다.

20일 빌딩업계에 따르면 경기 불황 등으로 임차인 모시기가 어려워지면서 건물주들이 고육지책으로 무상 임대(rent free, 무상 임대)를 제시하고 있다. 연간 최소 2개월에서 길게는 6개월씩 임대료를 내지 않는 무상 임대가 이제는 일반화 되면서 실질임대료를 낮추고 있다.

예전에는 특수한 경우에 한해 제공되던 무상 임대가 이제는 일반화 되면서 연간 2개월은 기본인 것처럼 돼 버렸다. 상황이 급한 몇몇 빌딩들에서는 최대 6개월까지 무상 임대를 제공하면서 실질임대료가 절반 가까이 떨어지는 곳도 있다.

더 나아가 무상 임대 외에 추가 옵션을 제공해 임차인 모시기에 나서는 오피스빌딩도 있다. 여의도 IFC의 경우에는 3.3㎡당 100만 원의 인테리어 비용을 제공한다는 파격적인 조건을 제시했다. 시장에서는 도가 지나치다는 반응이다.

빌딩업계 관계자는 "대규모 공실이 발생한 몇몇 빌딩에서는 무상 임대를 파격적으로 제공하면서 임차인 모시기에 나서는 경우가 많다"며 "특히 건물 매각 등을 염두에 두고 있는 빌딩들은 매각가를 잘 받기 위해 임차인을 끌어 모으려는 의도로 무상 임대를 6개월까지 제시하는 경우도 있다"고 밝혔다.

2014년 2분기 서울지역 대형 오피스빌딩 임대료 추이. 랜트프리를 적용한 실질 임대료와는 차이가 있다.

문제는 이렇게 실질임대료가 낮아지지만 명목임대료는 제자리 걸음이라는 것. 보통 무상 임대는 계약서 상에 별도로 명시하고 계약 후 외부에 알리지 않는 조건으로 진행되기 때문이다. 상황이 이렇다 보니 시장에서는 실질임대료에 맞게 명목임대료가 조정 되야 한다는 의견이 있다.

서울지역 오피스빌딩의 평균 명목임대료는 7만 1000원 수준이다. 무상 임대 2개월을 적용하면 월 임대료는 5만 9000원으로 떨어진다. 명목임대료와 실질임대료의 차이가 1만 2000원 정도 난다. 그러나 렌트프리를 6개월 적용하면 7만 1000원 이던 임대료는 3만 5000원까지 떨어진다. 투자 수익률이 반토막 나는 것이다.

빌딩업계 관계자는 "무상 임대를 할 수는 있지만 실질임대료와 명목임대료의 차이가 큰 것은 바람직하지 않다"며 "표면적으로 드러나는 명목임대료로 보통 투자 수익률을 계산하는데, 무상 임대를 적용하면 실제 투자 수익률은 떨어지게 된다"고 말했다.

또한 빌딩 매각 시 무상 임대를 적용해 공실률을 낮춰 매각가 등을 높게 책정해 시장에 거품이 생길 수 있다는 우려도 있다. 이에 따라 정확한 정보 공개를 통해 실제 시장가격에 맞게 임대료가 조정돼야 한다는 목소리가 높다.