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코리아신탁, 성장세 '주춤'…경쟁심화 타격 1순위 [부동산신탁사 리스크점검]①업계 후발주자, 최근 3년간 몸집 '껑충'…실적둔화 조짐

김경태 기자공개 2018-10-29 08:23:15

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 24일 17:25 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코리아신탁은 국내 부동산신탁사 중 가장 늦게 탄생한 업계의 막둥이다. 시장 진입이 늦었던 탓에 저위험 위주의 사업을 펼쳤다. 그러다 최근 수년간 영토 확장에 적극적으로 나서면서 실적이 고공행진을 하고 있다.

하지만 지난해부터 신규 수주가 부진하면서 성장세가 주춤할 조짐을 보이고 있다. 아직 사업다각화가 완성되지 않은 상태에서 신규 신탁사가 진입해 비차입형 토지신탁 사업에서 경쟁하게 되면 가장 먼저 타격을 입을 신탁사로 거론된다.

◇국내 부동산신탁사 '막내', 최근 3년간 폭발적 성장

코리아신탁의 전신은 2004년 1월 설립된 청인건축사사무소다. 2009년 4월 새한자산신탁으로 사명을 변경한 후 이듬해 현재의 상호로 고쳤다. 최대주주는 이노창 회장으로 지분 18.2%를 보유하고 있다. 설립 초기부터 금융사들이 주주로 참여했는데, 현재도 주주로 이름을 올리는 곳으로는 IBK저축은행, 광주은행, 대구은행, 전북은행, 경남은행 등이 있다.

코리아신탁은 2009년 12월에 부동산신탁업 인가를 받았다. 무궁화신탁보다 네 달 늦게 받아 국내 부동산신탁사 중 가장 후발주자다.

코리아신탁, 주주 현황
△출처: 영업보고서, 기준: 2018년 6월 말, 단위: 주·%

인가를 받은 후 비토지신탁과 관리형 토지신탁 위주의 기본적인 부동산신탁사 업무를 맡으며 점진적인 성장을 했다. 2013년에 처음으로 매출이 100억원을 돌파했지만 이듬해 역성장했다. 영업이익과 당기순이익도 감소하며 부진했다.

성장세가 꺾인 후 본격적으로 새 길을 모색하기 시작했다. 금융당국으로부터 차입형 토지신탁 인가를 받았다. 리츠 자산관리사(AMC) 인가를 받았다. 관련 인력을 충원하고 조직 개편을 실시했다.

코리아신탁의 성장을 향한 몸부림은 결과로 나타났다. 2014년 신규수주는 116억원에 불과했지만 2015년에는 374억원으로 껑충 뛰었다. 대리사무·컨설팅, 비토지신탁, 관리형 토지신탁 모두 3배가량 증가했다. 2016년에는 신규수주가 681억원을 기록해 역대 최대를 나타냈다.

수주 증가는 실적 개선으로 이어졌고, 매년 몸집을 불렸다. 2015년부터 지난해까지 매년 역대 최대 실적 경신을 거듭했다. 작년 매출과 영업이익은 465억원, 253억원으로 전년보다 각각 27.1%, 21.4% 늘었다. 당기순이익은 190억원으로 19.2% 증가했다.

다만 수익성은 부진했다. 작년 영업이익률은 54.5%로 3년 만에 내림세로 돌아섰다. 가장 큰 부담이 됐던 것은 인건비다. 코리아신탁의 임직원 수는 2015년 100명을 돌파한 후 작년 말에는 139명까지 늘었다. 작년 임직원 급여는 최초로 100억원을 웃돌았다.

코리아신탁, 실적
△출처: 감사보고서, 단위: 백만원·%

◇신규수주·수익성 주춤, 신규 신탁사 인가시 타격 불가피

코리아신탁은 최근 3년간 실적 고공행진을 거듭했지만, 지난해 성장세가 둔화될 조짐을 보이기도 했다. 우선 신규수주가 부진했다. 작년 신규수주는 646억원으로 전년보다 5.1% 감소했다. 가장 큰 비중을 차지하는 대리사무·컨설팅이 312억원에서 141억원으로 줄어든 점이 가장 큰 영향을 미쳤다. 또 비토지신탁도 154억원에서 121억원으로 줄었다.

올해 상반기 신규수주는 267억원으로 전년보다 14.1% 증가하며 반전했다. 하지만 앞으로도 개선세를 유지할지는 장담할 수 없다는 것이 업계 중론이다. 금융당국이 밝힌 신규 인가 추진방안에 따르면 새롭게 설립되는 신탁사는 향후 2년간 차입형 토지신탁에 진출할 수 없다.

이에 따라 비토지신탁 등에서 경쟁이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 코리아신탁의 신규 수주 중 비차입형 토지신탁이 차지하는 비중은 77.9%에 달해 아직 완전한 사업다각화를 이루지는 못했다. 향후 신규 신탁사와의 경쟁으로 수주 증가세가 둔화되고 오히려 감소할 가능성도 제기된다.

코리아신탁의 자본 규모가 다른 신탁사에 비해 열위한 점도 향후 추가적인 사업 확장을 통한 경쟁력 확보에 마이너스 요인으로 지목된다. 자본총계는 매년 꾸준히 늘어 작년 말 564억원을 나타냈지만 경쟁사들에 비하면 적은 편이다. 자본금은 유상증자를 했던 2009년 후 현재까지 110억원으로 동일하다. 주주들은 2016년부터 배당을 받아갔지만 자본확충에 기여하지 않았다.

코리아신탁, 자본금 및 자본총계
△출처: 감사보고서, 단위: 백만원
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