이 기사는 2019년 12월 26일 16:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB자산운용이 서울 다동에 있는 센터플레이스 매입을 마무리 지었다. 인수 과정에서 같은 계열인 KB국민은행이 대주단으로 동참했고, 한화생명 등도 힘을 보탰다. 매도자인 베스타스자산운용은 작년 여름경부터 매각을 시도했는데 약 1년 반 만에 거래가 성사되면서 '앓던 이'를 빼게 됐다.

◇부동산펀드 내세워 매입, KB국민은행·한화생명 등 대주단 참여

KB자산운용은 이달 6일 베스타스자산운용과 서울 중구 남대문로9길 40(다동 155번지)에 있는 센터플레이스(옛 YG타워) 매매계약을 체결했다. 이어 사흘이 지난 9일 잔금을 치러 거래가 완료됐다. 이번 거래 대상은 지상 4층~23층으로 가격은 총 2182억원이다.

센터플레이스 매입주체는 '케이비(KB) 와이즈스타 부동산투자신탁 제3호'라는 부동산펀드다. 이 펀드는 종류형이다. 우선 가입제한이 없는 공모 A클래스 집합투자증권이 있다. 또 C-F클래스 집합투자증권도 있다.

KB자산운용은 지난달 말 센터플레이스 인수를 위해 총 789억원을 모집할 계획이었다. 당시 개인 및 기관 투자자를 대상으로 500억원 규모를 모집하고 나머지 금액은 KB 금융계열사가 투자할 계획이라 설명한 바 있다. 이에 따라 집합투자증권이 두 종류가 된 것으로 풀이된다.

인수과정에서 대주단에게 대출(론)도 끌어왔다. 선순위 대주단은 KB국민은행과 한화생명, 삼성생명으로 각각 100억원, 800억원, 500억원을 빌려줬다. 후순위는 신한캐피탈로 대출액은 118억원이다. 총 대출액은 1518억원으로 거래가(2182억원)의 69.6%다.

차입 기간은 60개월(5년)으로 동일하다. 이자율은 다르다. 선순위는 고정 연 2.9%, 후순위는 고정 연 4.9%다. 이자는 3개월마다 후취한다. 대주단은 채권을 담보하기 위해 부동산에 근저당권을 설정했다.

KB자산운용은 센터플레이스 소유권을 넘겨받은 뒤에는 곧바로 NH농협은행에 부동산을 신탁했다. 신탁계약기간은 2024년 11월 말까지로 약 5년간이다. 이 기간 동안 임차인을 구해 운용한 뒤 투자금 회수에 나설 전망이다. 향후 매각 때 높은 가격에 팔면 KB자산운용은 두둑한 성과보수를 챙길 수 있다. 우선 매각가의 0.5%를 기본보수로 받는다. 또 매각차익의 10%를 특별보수로 수령할 수 있다.


◇'앓던 이' 뺀 베스타스자산운용

센터플레이스는 2011년 준공된 건물이다. 칸서스자산운용이 2007년 1368억원에 매입하기로 했다. 우선 공사비로 500억원을 선납하고 2011년 준공 시점에 잔금을 내면서 지상 4층~23층의 주인으로 등극했다.

그 후 베스타스자산운용이 매입하면서 손바뀜이 있었다. 당시 '베스타스 사모 부동산 제10호 투자 유한회사'를 내세웠다. 싱가포르계 알파인베스트먼트가 투자자로 참여했다. 2014년 11월 매매계약을 체결한 뒤 다음 달 1850억원에 거래를 완료했다.

그러다 작년 7월 초 국내 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 배포하면서 매각 작업을 개시했다. 같은 달 말 매각주관사를 구한 뒤 본격적으로 원매자 접촉에 나섰다. 작년 9월에 진행된 본입찰은 흥행하지는 못했지만 3~4곳이 참여해 거래 성사 기대감이 일부 있었다.

하지만 인수후보자들과 협의가 제대로 되지 않으면서 난항을 겪었다. 부동산업계에서는 센터플레이스가 구분소유 건물이라는 점과 매각 측에서 높은 가격을 원해 협상이 지지부진하다는 관측이 나왔다. 그 후 KB자산운용이 구원투수로 등장했다. 베스타스자산운용과 알파인베스트먼트는 매각을 시도한 지 약 1년 반 만에 앓던 이를 빼게 됐다.