이 기사는 2019년 12월 30일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

영국계 사모펀드 운용사인 액티스(Actis LLP)가 투자해 소유하고 있는 '영시티(Young City)'의 매각 작업이 탄력을 받을지 주목된다. 얼마 전까지만 해도 건물의 절반가량이 비어 있어 고민이 깊었지만, 최근 우량 임차인을 대거 확보해 공실률을 낮췄다. 빌딩이 있는 문래동 지역의 상황도 개선돼고 있어 향후 매각가가 5000억원을 웃돌 것이란 분석도 나온다.

◇씨티은행 이어 SK텔레콤 입주 예정, 공실 대부분 해소

영시티는 영국계 스탠다드차타드(SC) PE 계열이 설립한 '파운틴밸리프로젝트금융회사'가 개발한 문래동 최초의 프라임급 오피스빌딩이다. SK디앤디(D&D)와 한국자산신탁, 베스타스자산운용도 개발에 참여했다. 대림산업이 시공을 맡아 2017년 11월에 준공됐다. 지하 5층~지상 13층, 2개 동이며 연면적은 9만9140㎡이다.

그러다 작년 여름 변화가 생겼다. 영국계 사모펀드 운용사인 액티스가 SC PE 부동산 부문을 인수했다. SC PE를 대신해 'Actis Young City Holdings (HK) Limited'가 영시티 소유법인의 보통주 최대주주가 됐다. 액티스는 올해 들어 매각에 착수했다. 우선 자산관리자로 사업에 참여하고 우선매수권을 보유한 베스타스자산운용에 약 2달의 협상 기간을 부여했다.

양 측은 간극을 좁히지 못했고 올해 여름 협상이 결렬됐다. 영시티의 공실률이 50% 정도라는 점이 가장 큰 걸림돌이었다. 이 때문에 액티스는 다시 임대차 관리에 집중한 뒤 매각에 나서기로 했다. 그 후 올해 9월경 쿠시먼앤웨이크필드코리아(Cushman&Wakefield) 매각주관사로 확정하고 본격적인 전략을 수립했다.

우선 한국씨티은행을 입주하면서 건물에 남아 있던 빈 공간이 사라지기 시작했다. 한국씨티은행은 세 곳에 나눠 있던 소비자금융그룹을 통합해 올해 10월 입주했다. 사용 면적이 약 2만㎡에 달해 공실률을 크게 낮출 수 있었다.

또 최근 SK텔레콤과 접촉해 성과를 냈다. SK텔레콤의 자회사 일부의 본사 및 서부권역 통합 콜센터로 영시티를 활용하기로 합의했고 임대차계약을 체결했다. 사용 면적은 약 2만6000㎡에 달한다. 내년 입주가 이뤄지면 영시티의 공실은 거의 없는 수준이다.

이 외에 현재 건물을 사용하는 기업들이 모두 우량 임차인이라는 점이 긍정적이다. 게임 품질 분야 국내 1위 기업인 아이지에스(IGS), 글로벌 시험인증기관인 티유브이라인란드코리아(TUV Rheinland), 삼성화재, 롯데카드, KB국민카드 등 국내외 대기업이 입주해 있다.

◇인근 환경 변모, 매각가 5000억 상회 여부 '주목'

부동산업계에 따르면 영시티를 개발하고 매입한 가격 등을 고려하면 가치는 3.3㎡(평)당 1600만원 수준이다. 연면적에 대입하면 4798억원이다. 하지만 그간 공실률이 높아 저평가를 받았다. 올해 영시티 매각 움직임이 포착됐을 때 업계에서는 3.3㎡(평)당 1400만~1500만원 수준이 적정하다고 봤다. 베스타스자산운용 역시 이 가격에 인수를 검토했다고 알려졌다. 연면적을 고려할 때 총가격은 4198억~4498억원으로 집계된다.

하지만 공실을 해소하면서 몸값이 올라갈 수 있다는 분석이 나온다. 매각이 흥행할 경우 총 5000억원을 상회할 것이란 전망이다. 이런 관측에는 공실을 없앤 것뿐 아니라 최근 영시티 인근 지역의 상황이 변모하고 있다는 점도 고려됐다.

영시티의 오른쪽에 인접한 곳에서는 대선제분 도시재생사업이 진행되고 있다. 이곳은 밀가루 공장이 있던 부지인데 서울시에서 도시재생사업을 하겠다고 밝히면서 분위기가 바뀌고 있다. 지역의 애물단지였던 낡은 공간을 재창조하는 창의적인 개발을 추진하고 있다. 폐쇄된 화력발전소에서 세계 최대 규모의 현대 미술관이 된 런던의 테이트 모던(Tate Modern), 옛 양조장을 복합문화시설로 재탄생한 베를린의 ‘쿨투어 브라우어라이’과 같은 개발이 목표라고 알려졌다.

영시티의 북서쪽에 인접한 부지에서도 변화가 생긴다. 서울시는 이달 1626억원을 투입해 오는 2025년까지 '제2 세종문화회관'을 건립하는 계획을 확정했다. 이 땅은 애초 1970년대 방림방적 공장이 있던 곳이다. 2001년 일대를 재개발하는 과정에서 영등포구에 기부채납됐다. 하지만 개발 용도를 두고 의견이 엇갈리면서 20년 가까이 빈 땅으로 남아 있었다.