이 기사는 2020년 02월 28일 14:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

유경PSG자산운용이 추진하는 하이트진로 서초사옥 매각이 흥행하면서 시장의 이목을 끌고 있다. 우량 임차인인 하이트진로와 장기임대차 계약이 맺어져 있는 덕분에 투자자들이 대거 몰린 것으로 분석된다. 책임임차인으로 입주해 있는 하이트진로의 잔여 임대차 기간은 12년이다.

이번 인수전엔 리츠를 투자수단(Vehicle, 비히클)으로 사용하는 투자자들의 우위가 점쳐진다. 리츠를 비히클로 사용하는 곳은 부동산신탁사와 리츠 운용사 등이 있다. 리츠를 통해 매입할 경우 세제혜택을 받을 수 있다보니 가격 경쟁력에서 상대적이 우위를 점할 수 있기 때문이다.

◇신탁사·리츠운용사 등 입찰 7곳 참여

28일 부동산업계에 따르면 전날 진행된 하이트진로 서초사옥 매각 본입찰에 7곳의 원매자가 응찰한 것으로 파악된다. 신탁사와 리츠운용사 등 다수의 투자자가 출사표를 던졌다.

부동산업계 관계자는 "입찰 이전부터 다수의 원매자들이 관심을 두고 있던 물건"이라며 "예상했던 대로 부동산 자산운용사를 비롯해 리츠를 비히클로 사용하는 신탁까지 투자자들이 참여했다"고 말했다.

투자자들이 대거 입찰에 참여하면서 응찰가격도 상승한 것으로 전해진다. 부동산업계 관계자는 "임차인 신용도도 우수하고 사옥 위치와 향후 개발 가능성을 고려할 때 담보가치가 3.3㎡ 당 3000만원 가량 평가받고 있다"며 "이를 기준으로 보면 3000억원 안팎에서 위닝프라이스가 결정될 것 같다"고 전망했다.

흥행 요소 첫 손각으로 꼽히는 우량 임차인인 하이트진로는 서초사옥의 지상 6층~지상 17층를 임차해 사용 중이다. 이는 오피스동 전체에 해당한다. 이외에 나머지는 웨딩홀과 기타시설이 입주해 있다. 특히 웨딩홀은 지하 3층부터 지상 5층까지 사용 중이다. 사실상 공실 위험에서 자유로운 셈이다.

핵심 임차인인 하이트진로와 남아있는 임차기간은 10여년 이상이다. 하이트진로 서초사옥은 당초 하이트진로가 소유하고 있었는데, 2012년 맥주사업 부진으로 적자에 시달리면서 재무구조 개선을 위해 엠플러스자산운용에 매각했다. 이때 하이트진로가 20년간 임대해 쓰기로 임대차 계약을 맺었다. 이후 매각 시점 기준 하이트진로의 임차계약은 12년이 남아 있다.

그만큼 안정적인 임대료 수익을 기대할 수 있다는 이야기다. 특히 연간 임대료도 매년 2.5%씩 상승한다. 현재 임대료는 113억원 선인데, 향후 151억원까지 증대될 예정이다. 부동산업계 관계자는 "이정도 인상률은 향후 10년을 봤을 때 물가상승률을 상회하는 수준으로 보인다"며 "하이트진로의 신용도를 감안하면 사실상 안정적으로 임대료 수익을 거둬들일 수 있는 구조"라고 말했다.

서초구 서초동 1445-14번지 일원에 자리하고 있는 서초사옥은 지하 3층~지상 18층, 연면적 3만7076.46㎡ 규모다. 준공일은 1988년으로 2003년 한 차례 리모델링을 했다.


◇신탁사 대거 참여 '눈길'···'리츠' 우위 전망

이번 입찰에서 눈길을 끄는 대목은 부동산신탁사가 대거 참여했다는 점이다. 이외 리츠운용사와 자산운용사 등이 응찰자 명단에 이름을 올렸다. 전체 응찰자 중 절반이 넘는 4곳이 부동산신탁사인 셈이다.

시장에선 이번 거래에서 리츠를 비히클로 사용하는 신탁사와 리츠 운용사 등이 경쟁을 벌일 것으로 전망한다. 하이트진로 서초사옥이 '리츠'를 비히클로 사용해 매입할 경우 상대적으로 가격에서 경쟁우위를 점할 수 있기 때문이다.

부동산업계 관계자는 "이 물건은 리츠를 비히클로 하는 곳이 경쟁력이 있을 것"이라며 "리츠를 활용해 공모를 하게 되면 임대인의 세금 감면 혜택이 주어지기 때문"이라고 말했다. 이어 "세금 혜택이 주어지는 만큼 비용을 아낄 수 있고, 그만큼 경쟁사보다 나은 가격을 제시할 수 있다"고 덧붙였다.

매각자 측은 내주부터 입찰 제안서 평가 순위를 기준으로 상위 5개와 인터뷰를 진행한다는 계획이다. 매도자 측은 "입찰 서류를 검토해 숏리스트를 추려 차주부터 개별 면담을 진행할 예정"이라며 "자세한 내용은 언급하기 어렵다"고 말했다.