이 기사는 2020년 03월 04일 10:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁은 부동산 시장이 활황이었던 지난 수년간 여타 신탁사와는 다른 행보를 보였다. 한국토지신탁과 한국자산신탁 등 상당수의 신탁사가 고마진의 차입형 토지신탁 사업에 집중하면서 몸집을 불릴 때, KB부동산신탁은 반대로 차입형 토지신탁을 지양했다. 대신 일반 관리형 토지신탁에 집중했다.

높은 마진은 아니지만 관리형 토지신탁으로도 꾸준히 외형을 키웠다. 그러다 관리형 토지신탁의 하나인 '책임준공형 관리신탁(이하 책임준공 신탁)'으로 발을 넓히면서 눈에 띄게 외형이 불어났다. 2013년 400억원대에 불과했던 영업수익은 매년 최고실적을 달성했다. 5년만에 1000억원을 돌파한 이후 지난해엔 1200억원 수준으로 불어났다. 책임준공 신탁은 차입형 토지신탁과 비교했을 때 신탁사가 짊어지는 리스크가 적은 대신, 관리형 신탁에 비해 보수가 더 많은 편이다.

◇'400억→1200억' 6년새 3배 급증

KB부동산신탁의 전신은 1996년 설립된 주은부동산신탁이다. 과거 한국주택은행의 자회사로 출발했고 이후 그룹 전체의 사명 변경에 따라 2002년 지금의 KB부동산신탁으로 이름을 바꾸었다. 자본금 역시 과거 국민은행이 800억원을 보탰고 이후 지주회사 체제로 전환하면서 KB금융지주로 대주주가 바뀌었다.

KB부동산신탁은 금융지주의 지배 속에 꾸준히 이익을 냈지만, 폭발적인 성장과는 거리가 멀었다. 차입형 토지신탁과 같은 높은 수수료율의 신탁 분야엔 보수적으로 접근했던 탓이다. 이 같은 보수적인 전략 기조는 2000년대 지방 주상복합 사업장에서 손실을 보면서 그룹 차원에서 차입형 토지신탁 사업에 제동을 걸었던 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 대신 상대적으로 위험도가 덜한 관리형 토지신탁에 집중했다.

관리형 토지신탁은 부동산 개발사업의 안정적 진행을 위해서 만들어졌다. 토지소유자가 신탁사에 토지를 맡기고 신탁사는 인·허가 및 분양계약 등의 주체로서 나선다. 단 사업비 조달에 따른 위험 부담은 지지 않는다. 자금조달에 따른 위험 부담을 지지 않다 보니 안정적으로 외형을 불릴 수 있었다.

이를 기반으로 KB부동산신탁은 2000년대 들어 2010년까지 많게는 600억원, 적게는 400억원대의 영업수익(매출)을 올렸다. 그러다 KB부동산신탁에 변화가 감지된 시기는 2016년이다.

2016년 KB부동산신탁은 매출 628억원을 달성했다. 600억원대 매출을 올린 것은 2009년 이후 7년 만이다. 이후로도 KB부동산신탁의 고공행진은 이어졌다. 2017년 760억원, 2018년 매출 1138억원 등 연이어 최고성적을 갈아치웠다. 지난해엔 1200억원을 돌파하며 다시 한 번 실적을 경신했다. 작년 매출은 1211억원이다.

다만 이 같은 성장세에도 불구하고 KB부동산신탁의 시장 지위는 소폭 하락했다. 매출 기준 시장 점유율 순위가 2017년 5위에서 지난해 4위로 한 단계 올라섰다가 다시 작년 5위로 내려 앉았다. 경쟁사들의 기세가 워낙 뛰어났던 탓이다.


◇성장 중심 '책임준공 신탁'

KB부동산신탁의 최근 상승세는 관리형 토지신탁의 일종인 '책임준공 신탁' 덕분이다. 2016년 처음 시장에 등장한 책임준공 신탁은 시공사에 디폴트(채무 불이행)가 발생해 공사가 중단될 경우 신탁사가 PF(프로젝트 파이낸싱) 대주단의 채무를 상환하거나 시공사를 교체해 준공을 책임지겠다는 보증을 하는 상품이다.

신탁업계에서는 책임준공형 관리신탁이 중위험 상품이라고 평가한다. 책임준공형 관리신탁 보수도 2%로 차입형(3.5~4%)과 비차입형 신탁(0.1%)의 중간 수준이다.

KB부동산신탁의 수수료 수익을 세부적으로 살펴보면 책임준공 신탁을 앞세운 토지신탁 수수료의 비중이 높다. 작년 말 기준 토지신탁 수수료는 676억원이다. 전체의 55.8%로 절반을 넘는다. 이외에 담보신탁 121억원, 대리업무 45억, 이자수익 73억원, 기타 214억원 등을 나타냈다.

KB부동산신탁의 책임준공 신탁에 대한 의존도는 당분간 이어질 것으로 보인다. 지난해 말 기준 진행 중인 책임준공 신탁 사업장만 50여 곳에 달한다. 사업비 규모로 보면 3조원을 상회하는 액수다.