이 기사는 2020년 03월 02일 15시53분 thebell에 표출된 기사입니다

현대해상화재보험(이하 현대해상)이 강남사옥을 매각하기 위해 존스랑라살(JLL)코리아와 손을 잡았다. JLL코리아는 강남에서 쌓은 트랙레코드를 토대로 경쟁사를 제치고 주관사 맨데이트를 받았다. JLL코리아는 과학기술인공제회가 최근 진행 중인 신규 회관 매입 작업의 자문도 맡아 진행 중이다. 해당 신규 회장은 강남권역 오피스를 우선순위에 두고 있다.

◇매도자 실사 거쳐 이달 말께 티저 배포

2일 IB업계에 따르면 현대해상이 20여년 간 보유해온 강남사옥을 매각하기 위해 JLL코리아를 주관사로 선정했다. 현대해상은 지난달 초부터 부동산자문사와 접촉하며 사옥 매각을 본격화 했다. 이후 약 한달여 만에 매각 주관사 선정이 이뤄졌다. JLL코리아는 조만간 매도자 실사를 거쳐 매각 대상 자료를 담은 티저레터 발송을 시작으로 마케팅을 본격화할 예정이다.

JLL코리아는 최근 강남권역의 부동산 시장에서 쏠쏠한 활약을 이어가고 있는 곳이다. 삼성생명의 삼성동 빌딩, 휠라코리아 서초동 사옥, 강남N타워 매각 거래가 대표 거래로 꼽힌다. 이 같은 트랙레코드를 앞세워 과학기술인공제회가 진행 중인 신규 회관 매수 자문사로도 선정됐다.

과학기술인공제회는 장기 관점에서 공제회 업무와 회원복지 공간 확보의 필요성 때문에 회관 매입 추진에 나섰다. 과학기술인공제회가 JLL코리아를 낙점한 것 역시 강남권역 오피스를 우선순위에 뒀기 때문이다. 규모는 연면적 5만㎡ 내외로, 금액대는 5000억원 선의 매물을 검토 중이다. 이번 현대해상 강남사옥 주관사 선정 경쟁에서 우위를 점한 것도 이 같은 트랙레코드가 기반이 됐다는 평가다.

현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모다. 현대해상이 해당 빌딩을 2001년 준공해 보유해온 지 20여년 가량이 흘렀다. 현대해상이 갑작스레 매각에 나선 것은 오는 2022년 도입이 예정돼 있는 새로운 지급여력제도인 킥스(K-ICS) 때문이다. 부채를 기존의 원가 평가에서 시가 평가로 바꾸는 과정에서 보험 부채가 급격히 늘어나 건전성 지표 하락으로 이어질 것으로 예상되기 때문이다. 특히 킥스 도입 시 부동산 보유에 따른 적립금을 현행보다 많이 쌓아야 한다.

현행 지급여력(RBC)에서는 부동산 위험계수를 업무용도 6%, 투자용도는 9%로 보고 있지만, 킥스에서는 25%로 보고 있다. 쌓아야 할 준비금 부담이 2~3배 늘어난다는 의미다. 예컨대 어떤 보험사가 100억원의 부동산 자산을 보유하고 있다고 했을 때, 기존 제도아래에선 6억원 혹은 9억원의 준비금을 쌓으면 됐다. 하지만 킥스 도입 이후에는 25억원의 준비금을 마련해야 한다.

현대해상의 강남사옥을 보면 시가를 기준으로 했을 때 필요한 준비금은 최대 270억원에서 750억원으로 대폭 불어난다. 이에 반해 현금·예금자산은 리스크가 거의 없다. 따라서 보험사는 현재 보유하고 있는 부동산자산을 매각해 현금성 자산으로 만드는 것이 자산운용에 유리하다.

◇예상가격 3000억원 초반대, 강남권 오피스 주목

현대해상 강남사옥은 지리적으로 이점을 가지고 있어 매력적인 매물로 평가받는다. 강남구 역삼동 역삼사거리 부근 테헤란로변 특허청 근처에 자리하고 있다. 시장에서 거론되는 가격은 3.3㎡ 3000만원대에 해당하는 3000억원 초반대 수준이다. 입찰에 경쟁이 붙을 경우 중반대 수준으로 상승할 가능성도 있다.

현재 분위기 대로면 투자자들이 대거 몰릴 가능성이 높아 보인다. 부동산업계 관계자는 "상반기 각광받는 딜이 될 것으로 보인다"며 "다수의 투자자들이 현대해상 강남사옥이 매물로 나올때부터 관심을 표명해온 것으로 안다"고 말했다.

최근 강남을 중심으로 오피스 거래는 활발히 이뤄져 왔다. 그동안 매물로 나왔던 빌딩들은 모두 어렵지 않게 새 주인을 찾았다. 작년에도 강남권에서 새 주인을 찾은 빌딩은 작년말 딜 클로징이 된 유기타워를 비롯해 역삼동 위워크 타워 등 다수다. 최근 진행된 하이트진로 서초사옥 거래도 흥행했다. 하이트진로 서초사옥은 유경PSG자산운용이 매각 중인 자산이다.

물론 매각에 변수는 있다. 핵심 임차인인 법무법인 태평양의 오는 3월 강북 이전이다. 임차인은 빌딩 매각에서 핵심적인 요인이다. 하지만 시장에선 크게 문제될 없을 것으로 예상한다. 강남사옥의 지리적 이점을 감안하면 새로운 임차인을 찾는 것은 그리 어렵지 않을 것이라는 게 시장의 시각이다.

부동산업계자는 "역삼역 인근의 초역세권 빌딩이다 보니 시장의 관심이 크다"며 "주관사들 간 경쟁이 치열할 것으로 예상된다"고 말했다.