이 기사는 2020년 03월 03일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁은 최근 수익성 측면에서 들쑥날쑥했다. 2017년 4위로 전통의 강호의 모습을 지켜냈지만, 2018년 9위로 미끄러졌다. 작년에도 3분기까지는 부진했다. 그동안 외형 성장의 중심에 있었던 차입형 토지신탁에서 리스크가 불거진 탓이었다. 3분기까지 분위기론 중위권 도약도 힘들어보였지만, 4분기에 대손충당금 환입과 프로젝트 준공이 몰리면서 단번에 5위까지 올라섰다.

다만 아직 지방을 중심으로 미분양 물량이 상당한 데다, 올해 다시 영업이익이 롤로코스터 행진을 이어갈 공산이 있다. 평균 분양률이 손익분기점을 하회하는 데다, 공정률도 절반 이상 진행된 곳이 상당수 된다. 여기에 전체 사업장의 과반 이상이 분양률 개선을 기대하기 어려운 지방에 분포돼 있다.

◇4분기 영업이익 급증, 대손충당금 환입 효과

대한토지신탁이 지난해 4분기 극적인 반전을 이뤄내며 전체 신탁사 중 영업이익 기준 5위에 이름을 올렸다. 작년 누적기준 영업이익은 509억원이다. 3분기까지 부진한 성적을 기록하며 9위로 뒤쳐져 있었지만, 4분기에만 무려 312억원의 영업이익을 내면서 단번에 중위권으로 도약했다.

대한토지신탁은 2017년 534억원의 영업이익을 올리며 업계 4위에 이름을 올렸다. 이름값에 걸맞는 성과를 냈다. 1997년 설립된 신탁사로 한국토지신탁, 한국자산신탁과 신탁시장을 이끌어온 전통의 강호다. 그러다 2018년 313억원의 실적을 기록하며 하위권으로 떨어졌다. 무려 5계단 하락한 9위에 자리했다.

이렇게 대한토지신탁이 최근 롤러코스터 행보를 이어가고 있는 이유는 차입형 토지신탁때문이다. 그동안 차입형 토지신탁이 외형 성장세를 이끌어왔다는 점을 고려하면 다소 모순적이다. 차입형 토지신탁은 부동산 신탁사가 토지를 수탁받고 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 그만큼 사업 성패에 따른 책임을 떠안는다. 대표적인 '하이리스크-하이리턴' 사업이다.

부동산 경기가 활황이었을 때는 리스크보다 고수익이 부각됐다. 하지만 2018년부터 하락세로 접어들면서 지방을 중심으로 미분양 가구가 급증했고, 그동안 체감하지 못했던 리스크가 수면위로 떠올랐다. 차입형 토지신탁의 비중이 높은 대한토지신탁이 직접적인 영향권에 놓인 셈이다.

2018년 영업이익이 급감했던 것도 이 같은 리스크를 반영해 선제적으로 손실을 쌓았기 때문이다. 2018년 차입형 신탁을 통해 발생한 매출채권 중 선반영한 손실인 대손상각비는 328억원에 달했다. 작년에도 3분기까지 이 같은 추세가 이어졌다. 3분기까지 인식한 대손상각비는 321억원에 이르렀다. 특이 이때 신탁계정대여금 대손충당금은 1009억원까지 쌓였다. 작년 처음으로 1000억원을 넘어섰다.

그나마 4분기에 준공 프로젝트와 함께 몇몇 사업장에서 선반영한 충당금이 환입되면서 이 같은 손실을 메웠다. 환입된 충당금은 134억원이다. 이에 신탁계정대여금 대손충당금도 작년말 기준 875억원으로 1000억원 아래로 떨어졌다. 여기에 4분기에 준공사업이 몰린 점도 영향을 미쳤다. 지난해 준공된 프로젝트는 △이천 안흥동 양우 내안애클래스 △부산 정관신도시 정관 웰메이드시티 △김해 주촌 두산위브더제니스 △울산 신정동 오펠리움 등이다.


◇지방 중심 차입형 신탁 영향, 리스크 여전 평가

대한토지신탁의 올해는 어떨까. 작년 4분기 극적으로 반전을 이뤄냈지만, 아직 안심하기엔 이르다는 지적이다. 여전히 차입형 토지신탁에 대한 비중이 높은데, 부동산 시황은 갈수록 나빠지고 있기 때문이다. 여기에 정부의 부동산 규제 정책이 더해지면서 분양 시장은 얼어붙었다.

대한토지신탁의 차입형 토지신탁의 수탁고는 작년 9614억원 수준이다. 108건의 프로젝트가 진행 중이다. 지난해 9월말 기준 대한토지신탁의 차입형 토지신탁 사업장의 평균 공정률은 76.45%로 상당한 진척도를 보였다. 평균 분양률은 66.7% 수준이다. 하지만 이정도 수준의 분양률로는 손익분기점을 맞추기 어렵다는 지적이다. 특히 분양률 개선을 기대하기도 어려운 실정이다. 미분양 문제가 심각한 지방을 중심으로 프로젝트가 몰린 까닭이다.

대한토지신탁의 차입형 토지신탁 사업장을 살펴보면 전체의 20.1%가 경남에 자리하고 있다. 이어 충남 14.6%, 강원 9.9%, 제주 8.5%, 경기(안성) 6.1% 등을 나타냈다. 전체의 59.2%에 해당한다.

신용평가업계 관계자는 "대한토지신탁의 신탁사업장 중 절반 이상이 부동산 경기가 침체돼 있는 경상도와 충청도, 수도권 외곽 등 지방에 자리하고 있다"며 "과거 추세를 감안할 때 분양률 개선을 기대하기는 어려울 것"이라고 말했다.

올해 작년 4분기의 분위기를 이어가지 못한다면 이자비용도 부담이 될 전망이다. 자체적으로 사업비를 조달해야하는 차입형 토지신탁 특성상 차입금이 증가할 수밖에 없다. 대한토지신탁의 차입금은 작년말 기준 1179억원이다. 이자비용은 157억원이다. 작년 영업익이의 3분의 1에 해당하는 액수다.