이 기사는 2020년 05월 08일 17시56분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 SK네트웍스 직영주유소 매입을 위해 설립한 리츠의 상장 작업에 돌입했다. 7월 청약을 거쳐 오는 8월 1일 상장을 목표로 하고 있다. 현대오일뱅크라는 우량기업을 주유소 임차인으로 확보해 안정적인 임대 수익을 유지할 수 있는 만큼 공모는 순조롭게 이뤄질 것으로 전망된다. 책임 임차인인 현대오일뱅크로부터 받은 임대보증도 30개월 치 임대료에 해당하는 924억원이다. 리츠 운용 기간 내에 임대료 수익을 까먹을 일이 없을 것으로 보인다.

8일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 리츠 '코람코에너지플러스'의 지정감사에 착수한 것으로 파악된다. 감사는 대형 회계법인을 통해 진행할 예정이다. 코람코자산신탁은 지정감사가 끝나는 대로 한국거래소에 상장 예비심사를 신청할 예정이다.

청약 예정일은 7월 중이다. 공모 규모는 1076억원이다. 발행신주는 2151만4200주, 주당 발행가액은 5000원으로 결정됐다. 8월 1일이 상장 목표일이다. 공모 대상 전액에 대해 NH투자증권이 인수확약을 맺었다.

코람코에너지플러스는 SK네트웍스로부터 직영주유소를 매입하기 위해 설립된 리츠다. 코람코자산신탁은 SK네트웍스로부터 직영주유소 199곳 인수를 추진 중이다. 이 중 10곳을 제외한 189곳이 리츠에 담긴다.

지역별로 보면 경기도 소재 주유소가 61곳으로 가장 많고 서울이 20곳으로 뒤를 이었다. 이밖에 인천과 대전, 경남이 14곳, 경북 12곳, 부산과 강원도가 9곳, 대구 7곳, 충남 6곳, 전북 3곳 등이다. 주유소 분포를 보면 전체의 절반가량이 서울과 경기, 인천 등 수도권 지역에 분포해 있다.

매각가의 기준이 되는 감정평가액을 토대로 보면 대부분의 주유소 가치가 100억원을 밑돌았다. 100억원을 상회하는 주유소는 24곳에 불과했다. 상대적으로 자산가치가 높은 주유소는 대부분 서울에 자리했다. 서울 소재 주유소 중 11곳이 100억원을 넘었다. 이어 경기도 6곳, 부산 4곳, 인천과 대구 1곳이 포함됐다.

서울에서 가장 값이 나가는 곳은 마포구 창천동 소재 'Happy Auto'로 211억원으로 평가됐다. 가장 높은 가격표가 붙은 곳은 부산 연제구 소제 'SK셀프' 주유소였다. 이곳의 감정평가액은 280억원이다. 여타 주유소보다 토지 면적이 넓어 평가액이 가장 높은 것으로 분석된다. 경기도에선 안양시 동안구 소재 비산주유소가 222억원을 가장 높은 평가를 받았다.

리츠를 통해 조달 예정인 자금 규모는 1조379억원이다. 이는 취득 부대비용과 예비비 등을 가산한 액수다. 세부적으로 보면 에쿼티(equity) 3500억원, 론(loan) 5940억원 선 등이다. 나머지 부족자금은 임대보증금을 통해 충당할 예정이다. 에쿼티의 경우 공모외에 나머지는 코람코자산신탁과 현대오일뱅크를 비롯해 기관투자가가 부담한다.

주유소에 대한 책임임차인은 현대오일뱅크다. 임대차 계약에 따르면 연간 임대료는 370억원 선이다. 책임임차 기간은 10년으로 5년 후 한 차례 임대료를 높이기로 했다. 상승률은 1.5% 선이다. 계약 개시일은 오는 6월 1일부터다. 임대보증금은 30개월치 임대료에 해당하는 924억원이다. 안정적인 임차인을 둔 덕분에 공모에 대한 시장의 관심이 높은 편이다. 임대료를 까먹을 가능성이 없기 때문이다. 예상 배당수익률도 연간 기준 5~6%에 이른다.

리츠에 포함되지 않은 주유소 10곳은 기존 계획대로 개발이 진행된다. 별도로 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 인수한 후 개발할 예정이다. 개발은 디벨로퍼와 협업한다는 방침이다. 10개 주유소 매입에 대략 3000억원가량이 투입될 전망이다. 이번 거래에 참여하는 디벨로퍼는 화이트코리아와 GS건설 계열의 자이에스앤디다.