이 기사는 2020년 07월 17일 16:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 7년만에 광화문 트윈트리타워 매각에 나선 가운데 '공실률'이 변수가 될 전망이다. 공실률은 임대료수익에 직접적인 영향을 미치는 만큼 오피스 빌딩 매각가 산정에 중요한 변수 중 하나다.

17일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용이 매물로 내놓은 광화문 트윈트리타워의 공실률이 20%를 넘어서는 것으로 파악된다. 매입 초기 공실률은 0.9% 수준이었다.

앞서 이지스자산운용이 광화문 트윈트리타워를 매입한 시기는 2013년 7월이다. 매입 초기 대림산업 플랜트사업부와 요르단대사관 등이 입주해 있었다. 특히 대림산업이 전체 면적의 89% 가량을 사용했다. 그러다 대림산업이 D타워로 이주하면서 신규 임차인을 모집해야 하는 상황이 발생했다.

이 과정에서 KDB산업은행, 현대엔지니어링, 서울경제, 얍(Yap), 주한 일본대사관, 멕시코 대사관, 요르단 대사관 등을 임차인으로 유치했다. 임대차 조건을 보면 월 임대료는 평당 약 11만원, 보증금은 평당 110만원 수준이다.

공실률은 매각가 산정에 중요한 요소 중 하나다. 통상 부동산 가격은 캡레이트(Cap rate)를 기준으로 산출된다. 캡레이트는 투자를 통해 거두는 수익률을 말한다. 부동산 임대수익에서 경비를 제외한 임대순이익(NOI)을 부동산 투자금(시가 기준)으로 나눠 산출한다.

공실률이 높아지면 그만큼 임대순이익이 줄고, 부동산 가격이 하락하는 구조다. 현재 광화문 트윈트리의 연면적 5만5202㎡를 토대로 임대률 100%를 기준으로 보면 연간 임대료 수익은 220억원 수준이다. 현재 공실률을 감안한 임대요 수익은 170억원 수준으로 추산된다.

평균적은 부동산 시장 캡레이트가 4.5% 선에서 결정되고 있다. 이를 기준으로 광화문 트윈트리의 가격을 추정해 볼 수 있다. 임대율 100%를 기준으로 하면 3.3㎡당 2900만원에 해당하는 4900억원 가량이 나온다. 이에 반해 임대율 80%를 기준으로 가격을 산정하면 3.3㎡당 2400만원에 해당하는 4000억원 선이 나온다.

최근 CBD와 GBD의 오피스 빌딩 가격이 3000만원 안팎에서 결정되고 있는 추세다. 시중 금리가 낮아지면서 유동성이 풍부해지면서 실물자산의 가격이 치솟고 있다. 실제 캡레이트의 경우 2015년만 하더라도 6%에 달했다. 5년 전과 비교하며 1.5%포인트나 기대 수익이 줄어든 셈이다.

GBD에서 최고가를 경신을 눈 앞에 둔 현대해상 강남사옥 빌딩은 3.3㎡당 가격은 3380만원으로 책정됐다. 두 차례에 걸친 비딩에서 한국토지신탁이 최고가를 제시했다. CBD에선 최근 신한생명의 신사옥인 L타워가 3.3㎡당 3000만원 선으로 거래될 것으로 보인다. 인수자로 낙점된 곳은 신한신한리츠운용이다.

이에 반해 작년 하반기 매각된 종로타워 거래는 공실률 탓에 기대치를 충족시키지 못했다. 종로타워의 경우 KB자산운용이 3.3㎡당 2500만원에 인수했다. 매각 시점 기준 공실률은 14% 수준이었다.

부동산업계 관계자는 "유동성이 풍부해지면서 실물 자산에 대한 투자수요가 늘었다"며 "GBD와 CBD의 오피스 빌딩의 몸값 상승으로 이어진 것"이라고 말했다. 이어 "공실률이 변수가 될 것으로 보이지만 이를 해소할 카드가 있다면 제값을 받아낼 가능성도 있다"고 덧붙였다.

광화문 트윈트리타워는 옛 한국일보 부지인 서울 종로구 중학동 14번지에 건립됐다. 준공 시점은 2010년 12월이다. 지하 8층~지상 17층, 업무용빌딩 2개동, 연면적 5만5202㎡ 규모다. 경복궁과 어우러져 거대한 나무 밑동을 닮은 디자인이 특색인 빌딩이다.