이 기사는 2021년 01월 25일 11시41분 thebell에 표출된 기사입니다

JR글로벌리츠(제이알글로벌위탁관리부동산투자회사)가 상장 공모 리츠 중 롯데리츠에 이어 두번째 회사채 발행에 나선다.

JR글로벌리츠는 회사채 발행에 앞서 한국신용평가로부터 'A-, 안정적'을 부여받았다. IPO 공모액이나 자산규모가 비슷한 롯데리츠보다 신용등급이 두 노치 낮다.

벨기에 현지에 걸려있는 담보권이 마이너스 요인이다. 부동산 매입 자금 마련을 위해 받은 대출에 벨기에 현지 선순위 채권자가 있는 점이 신용등급 책정에 반영됐다.

◇코스피 상장 국내 1호 해외 리츠

제이알글로벌리츠는 2020년 8월 코스피에 상장한 국내 1호 해외 리츠다. 상장 규모가 4850억원으로 2019년 코스피에 입성했던 롯데리츠(4229억원)보다 크다.

투자 대상 기초자산은 벨기에 수도 브뤼쉘에 위치한 파이낸스 타워 컴플렉스(Finance Tower Complex)다. 연면적 기준 벨기에 최대 규모의 오피스로 벨기에 정부기관이 밀집한 브뤼셀 중심업무지구에 위치한다.

임차인은 벨기에 연방정부 산하 '벨기에 건물 관리청'이다. 전체 면적을 2034년 말까지 중도해지 옵션이 없는 장기임차계약을 맺고 있다.

일반적으로 리츠 상품은 부동산에 대한 책임임대차계약을 할 때 Triple Net으로 체결하기를 원한다. 재산세, 보험, 수리유지 등을 임차인이 부담하는 조건이다.

제이알글로벌리츠의 경우 Single Net 조건이라 재산세만 임차인이 부담한다. 하지만 보험료와 유지 부담은 전체 임대료의 약 2% 수준으로 운영비용 부담은 크지 않다.

JR글로벌리츠는 2020년 3분기말 기준 매출 220억원, 영업이익 104억원을 기록했다. 벨기에 건물관리청이 지불한 연간 임대료는 2020년 기준 5895만 유로(한화 약 783억원)로 알려졌다.

연결기준 차입금의존도는 52.9%다. 같은 기간 현금성자산 1035억원, 'EBITDA/이자비용' 6.8배 등으로 재무구조는 양호한 편이다.

◇롯데리츠, 강남 백화점 담보로 AA- 등급

안정적 수익창출력, 우수한 재무건전성 등에도 롯데리츠보다 신용등급이 두 노치 낮다. 한국신용평가와 나이스신용평가는 롯데리츠의 자체 신용등급을 A+로 책정했다.

롯데리츠가 2019년 7월 발행한 1700억원 규모 담보부사채의 경우 롯데백화점 강남점이 담보로 걸려 있는 점을 감안해 1노치 상향한 'AA-, 안정적'을 부여했다.

롯데리츠의 경우 롯데백화점 강남점 외 9개 점포를 운영하고 있다. 해당 자산 감정가는 1조5000억원 규모며 Triple Net, 연 1.5% 고정 임대료 인상 등의 조건으로 계약했다.

2019년 5월 9일 기준 롯데백화점 강남점 감정평가액은 4249억원이다. 자산 가치 대비 대출 비율을 의미하는 LTV(Loan to Value Ratio)도 45.7%로 양호한 수준이다.

롯데리츠는 2020년 3분기말 기준 매출 190억원, 영업이익 120억원을 기록했다. 같은 기간 현금성 자산은 203억원 규모다. 자산 규모도 1조5645억원으로 제이알글로벌리츠(1조8592억원)와 비슷하다.


◇Allianz 등 현지 금융기관이 선순위 채권자

자산 건전성, 재무 안정성 등 대체적으로 비슷하지만 두 노치 낮은 A- 등급을 받은 이유는 벨기에 현지 금융기관에 걸려있는 담보권 때문이다.

JR글로벌리츠는 건물 매입을 위해 현지 금융기관에서 7억2000만 유로(한화 약 9683억원)를 조달했다. 해당 대출에 대한 선순위 담보권이 설정되어 있다. 선순위 채권자는 Allianz 등이다.

벨기에 법률에 따른 부동산 투자목적 투자기구 FTB FIIS가 TdF FIIS 지분 100%를, TdF FIIS는 파이낸스 타워 컴플렉스에 대한 직접적인 소유권을 보유하고 있다. 자(子) 리츠인 JR26호는 FTB FIIS 지분 100%를 보유하고 있다.

JR글로벌리츠는 프리IPO, 코스피 상장 등을 통해 8,280억원의 자본을 조달하여 제이알26호 지분 100%를 인수했다. 이에 'JR글로벌리츠→JR26호→TdF FIIS→FTB FIIS→파이낸스 타워 컴플렉스'로 이어지는 지배구조가 형성됐다.

한국신용평가 관계자는 "자산 건전성, 재무 안정성 등 롯데리츠와 수치상 큰 차이는 없지만 현지에 걸려 있는 선순위 담보권이 등급 결정에 마이너스 요인"이라고 밝혔다.