이 기사는 2021년 09월 08일 10시50분 thebell에 표출된 기사입니다

JR글로벌리츠가 공모채 발행을 위한 밑그림 그리기에 한창이다. 대표주관사, 인수단, 트렌치 등 세부 전략을 세우며 10월 발행을 목표로 추진하고 있다.

8일 투자은행(IB)업계에 따르면 JR글로벌리츠는 10월 중 공모채 1300억원을 발행할 예정이다. 만기 구조는 2년 단일물이 유력하며 별도의 증액은 하지 않을 계획이다. 대표주관사는 한국투자증권과 삼성증권이다. 인수단은 KB증권, 유안타증권, 신영증권 등 세 곳이다.

한국투자증권과 삼성증권은 롯데리츠에 이어 두번째 리츠 공모채 대표주관 업무를 담당한다. 지난 2019년 7월 수요예측을 진행한 롯데리츠(AA-, 안정적)는 3년 단일물로 1700억원 모집에 도전했다.

롯데리츠는 초도 발행인 점을 감안해 가산금리밴드를 AA- 등급민평 수익률 대비 '-15bp~+25bp'로 제시했다. 수요예측에서 46곳의 기관이 7600억원의 주문을 넣었다. 기관투자자 대부분이 언더(under) 금리에 주문을 넣으며 -7bp를 가산금리로 확정했다.

별도의 인수단을 두지 않았던 롯데리츠와 달리 JR글로벌리츠는 인수단을 KB증권, 유안타증권, 신영증권 등 세 곳으로 뒀다.

롯데쇼핑이 지분율 50%를 보유하며 대기업 계열사로 편입된 롯데리츠와 달리 자산 운용사가 보유 중인 리츠라는 점을 고려했다. 이외에도 금리 인상 등 시장 상황에 따른 물량 변동 가능성이 있다는 점 등 다양한 변수도 함께 감안해서 내린 결정이다.

첫 발행이지만 등급 스플릿 상태다. 한국신용평가는 'A-, 안정적', 나이스신용평가는 'BBB+, 안정적'을 부여했다.

브뤼쉘에 위치한 핵심 자산 파이낸스 타워 컴플렉스(Finance Tower Complex) 매입 당시 현지 금융기관에게 선순위 대출을 받았다. 연결기준 차입금에 반영되며 올 1분기말 기준 차입금의존도는 52%다. 같은 수치에 대해 신용평가사간 의견이 다소 엇갈렸다.

다만 투자은행(IB)업계에서는 큰 문제가 없다고 보고 있다. 선순위 대출이 있긴 하지만 자산 자체는 우수하다는 평가다. 단일 임차인인 '벨기에 건물관리청'이 정부기관이다. 국가신용등급이 AA인 벨기에 정부가 부도가 나지 않는 한 수익이 보장된다.

JR글로벌리츠는 공모채로 조달한 자금을 신규 자산 편입에 투자할 예정이다. 미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 498-7번가 건물을 신규 자산으로 편입한다. 자회사인 JR제28호리츠를 통해 498/7 Owners, LLC가 보유 중인 지분 49.9%(1855억원)를 취득할 예정이다.