이 기사는 2021년 10월 20일 16시05분 thebell에 표출된 기사입니다

JR글로벌리츠가 국내 최초 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 무보증사채를 발행한다. 수요예측 없이 발행하는 '확정가 지정방법'으로 세일즈를 진행했다. 다만 수요 부족으로 발행 규모와 금리 부분에서 모두 처음 계획과 괴리가 발생했다.

증권신고서에 따르면 JR글로벌리츠는 오는 29일 2년 단일물 공모 무보증사채 700억원을 발행한다. 대표주관 업무는 삼성증권이 맡았으며 400억원을 인수한다. 신영증권, KB증권, 유안타증권이 인수단으로 참여해 각각 100억원씩 담당한다.

이번 공모채는 국내 리츠 중 최초 '무보증사채'다. 앞서 공모채 발행 이력이 있는 롯데리츠와 이리츠코크렙는 모두 보유 자산을 담보로 한 담보부사채를 발행했다.

JR글로벌리츠는 대표주관사단과 협의 끝에 '확정가 지정방법'을 선택했다. 별도의 수요예측 없이 채권 가격을 특정 금리로 설정해 세일즈하는 방식이다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률의 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제2조에 의해 부동산투자회사는 수요예측 없이 공모채를 발행할 수 있다.

세일즈 결과 투심은 기대 이하였다. 당초 계획했었던 1300억원보다 발행 규모가 줄었다. JR글로벌리츠는 조달한 자금을 신규 자산 편입에 사용할 예정이다. 미국 뉴욕에 위치한 498 7th Ave. 건물을 매입한다.

자회사 제이알제28호를 통해 해당 건물 지분 49.9%(의결권 50.0%)를 확보할 예정이다. 현지 차입금 제외시 한화 약 1855억원 규모다.

JR글로벌리츠는 가능한 이번 공모채를 통해 필요한 자금 전액을 조달하고자 했다. 하지만 기관투자자 투심이 부족했다. 핵심 자산이 해외 원격지에 위치했다는 점과 등급 스플릿이 났다는 점 등이 영향을 미쳤다.

발행 전 본평가에서 한국신용평가는 회사채 신용등급으로 'A-, 안정적', 나이스신용평가는 'BBB+, 안정적'을 부여했다. 벨기에에 위치한 핵심 자산인 파이낸스 타워 컴플렉스(Finace Tower Complex)의 주요 임차인이 벨기에 정부인 만큼 안정성은 확고했다.

매입 당시 현지 금융기관에게 받은 선순위 대출이 발목을 잡았다. 연결기준 차입금에 반영되며 올 1분기말 기준 차입금의존도는 52%다. 같은 수치에 대해 신용평가사간 의견이 다소 엇갈렸다. 기관투자자 역시 이 점에서 투심이 엇갈린 것으로 알려졌다.

발행 금리도 당초 계획보다 높아졌다. 투자은행(IB)업계에 따르면 JR글로벌리츠는 주관사단과 협의 끝에 확정 금리를 4.05%로 고정해서 비교적 높게 설정해 세일즈를 진행했다. 최종 금리는 계획보다 25bp 높은 4.3%로 결정했다.