이 기사는 2021년 11월 11일 15시44분 thebell에 표출된 기사입니다

지난해 상장을 연기했던 ‘마스턴프리미어 제1호’ 리츠가 프리IPO를 위해 기관투자자들과 투자 논의를 진행 중인 것으로 알려졌다. 협상이 순조로운 만큼 이달 작업이 마무리될 전망이다. 조달 자금으로 아마존 및 쿠팡 물류센터를 추가 편입하기로 했으며 상장 시점은 내년 초를 목표로 하고 있다.

11일 관련 업계에 따르면 마스턴투자운용은 마스턴프리미어 리츠에 대해 총 1249억원 규모의 신주발행 유상증자를 계획 중이다. 현재 에쿼티가 약 80억원 수준이기 때문에 증자 후 자금 규모는 총 1329억원 가량이 된다.

이중 약 절반 정도를 프리IPO를 통해 유치하고 나머지는 공모를 통해 모집하겠다는 전략이다. 내년 3~4월 즈음 증시 입성을 예상하고 있다. 프리IPO의 경우 현재 7~8군데 정도의 기관투자자들이 참여를 논의 중인 것으로 전해졌다.

마스턴프리미어 리츠는 당초 프랑스 크리스탈파크(Crystal Park) 빌딩을 단일 기초자산으로 인가를 받았으나 멀티에셋(multi-asset) 형태로 방향을 선회했다. 현재 자산 구성을 보면 크리스탈파크 빌딩만 수익증권 형태로 담고 있다. 하지만 자금 조달을 마친 후 크리스탈 파크에 대한 지분을 더 매입하고, 아마존 라스트마일(Last Mile, 최종 배송 구간) 프랑스 물류센터와 인천 쿠팡 물류센터도 추가로 편입한다.

구체적으로 마스턴프리미어 리츠는 크리스탈파크에 투자 중인 펀드 ‘마스턴유럽9호’의 수익증권 지분 1.93%(72억원)을 가지고 있다. 이후 11.26%를 더 사들여 지분을 13.18%로 늘릴 계획이다. 정산금 등을 포함한 매입가는 총 505억원이다.

이밖에 쿠팡 물류센터에도 투자한다. 직접 인수는 아니고 재간접리츠 방식으로 지분 투자를 하는 형태다. 대상 자산은 인천 항동에 있는 TJ물류센터인데 코람코자산신탁이 ‘코크렙제52호’ 리츠를 통해 5월 인수했다.

해당 물류센터의 매입가는 3500억원 수준이다. 쿠팡이 사용 중인 신선물류센터 중 최대 규모로 알려졌다. 연면적 8만7096.42㎡(약 2만6346.67평), 지상 7층 규모이며 전체가 냉동 및 냉장 등 저온으로 구성됐다. 마스턴프리미어 리츠는 414억원을 투자해 이 코크렙제52호 리츠의 보통주 지분 33.05%(307억원), 3종 종류주 지분 16%(100억원)를 확보할 계획이다.

세 번째 매입대상인 아마존 물류센터는 2개로, 각각 남프랑스 페르피냥(Perpignan)과 노르망디 캉(Caen)에 위치해 있다. 거래는 준공 후 소유권을 넘겨받는 선매매 방식으로 진행되며 해당 물류센터 2개는 각각 2022년 2월과 3월 준공을 앞두고 있다. 아마존이 임차하기로 한 기간은 12년이다.

물류센터의 매입주체는 ‘마스턴글로벌’ 리츠이고 마스턴프리미어 리츠가 해당 리츠의 지분 100%(330억원)을 다시 인수한다. 마스턴글로벌 리츠가 마스턴프리미어 리츠의 자(子)리츠가 되는 셈이다.

마스턴프리미어 리츠의 추후 운용계획을 보면 크리스탈파크의 경우 자산 매입 이후 약 2년 반, TJ물류센터는 약 5년, 아마존 물류센터는 약 5년 반 정도 운용하다가 매각을 통해 엑시트를 꾀하기로 했다.

다만 시장 상황 등을 감안해 시기를 조정할 예정이며 매각으로 회수한 자본은 신규 투자에 사용하면서 리츠를 영속적으로 운영한다. 연 평균 배당수익률의 경우 2027년까지 약 5년의 운용기간을 가정했을 때 매각차익을 제외하고 5.84%, 매각차익을 포함했을 때 6.97%를 목표치로 잡고 있다.