이 기사는 2020년 09월 10일 13시47분 thebell에 표출된 기사입니다

교보자산신탁(옛 생보부동산신탁)이 하남 감일에서 대토보상 리츠사업을 추진한다. 출자받은 토지에 상업시설을 지어 분양수익을 얻을 계획이며 준비직업은 대부분 마무리됐다. 그간 리츠사업에 소극적인 모습을 보여왔는데 1년여 만의 새 리츠다.

10일 업계에 따르면 교보자산신탁은 최근 경기도 하남감일지구 상업시설용지 중 상업1-2블록에 대한 소유권을 리츠를 통해 확보했다. 지주들이 대토보상권을 현물출자하는 방식으로 거래가 이뤄졌다.

대토보상은 신도시 개발시 땅을 내놓는 소유자에게 해당 지역의 다른 땅으로 주는 보상이다. 대토리츠는 해당 대토보상권을 현물로 출자해서 개발사업을 추진하고, 출자자에게 배당 형태로 수익을 배분한다. 지주들이 리츠의 주요주주가 되는 구조다.

이번 사업에서 대토보상권을 출자한 지주는 모두 4명이다. 교보자산신탁은 2018년경 하반기 즈음 의뢰를 받았으며 지주 측에 먼저 대토보상 리츠를 제안해 사업을 진행하게 됐다. 교보자산신탁 관계자는 “지주들간 큰 이견이 없어 순조롭게 절차가 진행됐다”고 말했다.

사업비 규모를 보면 토지 매입에 들어간 비용은 현물출자분인 106억원을 합쳐 131억원, 실사비용 및 취득세 등까지 계산하면 140억원가량이 투입됐다. 이를 포함한 리츠의 총 사업비는 469억원 정도다. 매입자금을 뺀 나머지는 공사 및 분양, 금융 관련 비용으로 사용된다.

자금조달을 위해 리츠 측은 이달 초 대출한도를 292억원으로 하는 대출계약을 체결했고 연간 이자율은 5.8%다. SBI저축은행과 모아저축은행, DB저축은행, 유진저축은행, 한화저축은행, 애큐온저축은행 등이 대주로 참여했다.

이를 통해 확보한 토지는 직사각형 형태로 1500㎡다. 택지개발지구에 있는 토지로서 개발사업 후에는 북서쪽으로 광대로, 북동쪽으로 종로와 접하게 된다. 교보자산신탁은 이 사업지에 연면적 1만4799.33㎡(4476.8평), 지하 6층~지상9층 규모의 상업시설을 지을 계획이다. 시공은 성보건설이 맡았다. 소매점과 음식점, 병원 등이 들어설 예정이며 추정되는 분양수익은 584억원 가량이다.

현재 리츠 측은 연평균배당률로 53.3%, 에쿼티 IRR(투자수익률) 43.7% 수준을 기대하고 있다. 다만 이는 개발기간 중 부동산을 100% 분양한다는 가정 하에 산출된 금액이며 개발이 끝난 이후까지 미분양이 발생할 경우 저가 분양 가능성도 배제할 수 없다.

교보자산신탁은 이번 대토리츠를 포함해 현재 5개의 리츠를 운영하고 있다. 2011년 리츠 자산관리회사(AMC)로 설립인가를 받았으나 사업 규모가 아직 미미한 수준이다. 2016년 이후 2년간 신규리츠가 없다가 작년 5월에서야 테헤란로 삼성동빌딩을 매입하면서 리츠 1개를 추가했다.

다만 올해 초 교보생명의 100% 자회사로 완전 편입된 것을 계기로 인력을 충원하는 등 리츠사업 확대에 한층 적극적인 모습을 보이고 있다. 올 상반기 기준 수탁자산은 6644억원을 기록했다.