이 기사는 2022년 07월 05일 15시08분 thebell에 표출된 기사입니다

최근 금리 방향성에 불확실성이 높아지면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드 시장도 움츠러들고 있다. 리파이낸싱 수요 감소 등 영향으로 소싱 물량이 줄어든 가운데 수탁 조건으로 내걸린 분양률 허들을 만족하는 물량을 구하려는 일반사모운용사들의 눈치보기가 이어지고 있다.

5일 금융투자업계에 따르면 부동산 PF 펀드에 대한 투자자들의 시선이 최근 관망세로 돌아서는 분위기다. 올해초까지만 해도 부동산 PF 펀드는 매력적인 투자처로 꼽혔던 것과는 다른 양상이다.

일반사모운용사들은 대부분 중순위 또는 일부 후순위 물건을 소싱해 펀드로 설정한다. 선순위에는 금융기관 등 기관투자자들의 진입이 활발하다. 부동산 PF 펀드는 올해초 중순위 기준 6~7%의 수익률을 제공하면서 확정금리형 상품으로 인기를 끌었다.

최근 투자자들이 몸을 움츠린 이유는 올초 이후 금리가 급격히 상승하면서 향후 금리 방향성에 불확실성이 높아졌기 때문이다. 최근 금리는 중순위 기준으로 4~5개월 새 8~9%까지 상승했고, 물건에 따라 10%까지 오른 경우도 있다는 전언이다.

펀드로 설정되는 PF 물량은 주로 시행사인 차주가 기존 대출에 대해 리파이낸싱을 실시하거나 기존에 PF를 제공했던 대주가 셀다운하는 물량이 일반적이다. 하지만 금리 방향성에 대한 의문으로 특히 리파이낸싱 수요가 줄어들면서 시장 분위기도 다소 침체된 상황이다.

부동산 PF 펀드 운용업계는 당분간 투자자들의 눈치보기는 이어질 것으로 판단하고 있다. 금리가 안정화될 시기를 9~10월로 예상하는 시각이 많다. 이때가 돼야 PF 펀드 시장의 활성화 여부도 짚어볼 수 있다는 분석이다.

최근 금리 인상으로 부동산 PF 펀드를 대체할 만한 금융상품이 부상하고 있는 점도 투자 매력을 떨어뜨린 한 가지 요인이다. 부동산 PF 펀드는 프로젝트펀드의 경우 만기가 대부분 2년 이하로 짧아 비교적 안정적인 투자상품으로 꼽혔다. 하지만 최근 1년 만기 정기예금 금리가 특판의 경우 4%를 넘보는 수준까지 상승하면서 투자자들도 안전자산으로 선호가 옮겨갔다는 전언이다.

특히 이런 상황에서 어려움을 겪는 것은 비교적 소규모이거나 신생인 운용사들이다. 이들 운용사 사이에서 물량 확보를 위한 눈치보기가 벌어지고 있는데 가장 큰 이유는 줄어든 물량 중에서도 수탁은행에서 수탁 조건으로 제시하고 있는 분양률 허들을 충족하는 물량을 구해야 하기 때문이다.

일정 운용자산 규모를 보유한 중대형 운용사의 경우 일반적으로 블라인드펀드를 보유하고 있기 때문에 최근과 같이 시장이 위축된 경우 조건이 양호한 물량에 한정해 블라인드펀드로 출자가 가능하다. 하지만 소규모이거나 신생인 운용사들은 트랙레코드 확보와 운용자산(AUM) 규모 확대를 위해 펀드를 꾸준히 찍어낼 수밖에 없다.

수탁은행들은 펀드 유형을 막론하고 신생사인 경우 일정 규모의 운용자산 기준을 적용하고 있다. 하지만 부동산 PF 펀드의 경우 최근 수탁 여부의 핵심으로 떠오른 것은 분양률이다. 수탁은행은 60~70%의 분양률을 수탁 가능 조건으로 내걸고 있는 것으로 알려졌다.

일반적으로 부동산 PF 펀드의 차주인 시행사는 분양대금을 상환을 위한 재원으로 활용한다. 이 때문에 펀드 운용사로서는 엑시트가 가능한 엑시트 분양률을 정한다. 엑시트 분양률을 충족했다면 차주의 PF 상환이 사실상 가능한 것으로 판단한다. 수탁은행의 경우에도 펀드 안정성을 확보하기 위해 60% 이상 분양률 허들을 요구하는 셈이다.