이 기사는 2023년 01월 04일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC아이앤콘스가 시공하는 '신공덕 아이파크'의 유동화 계획이 순조롭게 이뤄지고 있다. 기존 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)에서 자산유동화대출(ABL)로 조달 구조를 바꾼 게 눈에 띄는 변화다. ABL은 ABSTB에 비해 담보물의 확실성이 높다보니 상대적으로 리스크가 적다는 평가를 받는다.

4일 관련업계에 따르면 특수목적법인(SPC)인 뉴공덕제이차는 기존 유동화증권을 상환하고 2개월물 ABSTB를 발행했다. 기초자산은 시행사이자 차주인 에이유씨에 대한 대출채권 440억원이다. 업무수탁은 키움증권이, 주관은 삼성증권이 각각 맡았다.

신공덕 아이파크 사업을 위한 유동화증권이다. 에이유씨는 서울특별시 마포구 신공덕동 23-4 일원에서 우리자산신탁과 관리형토지신탁을 체결하고 신공덕 아이파크 사업을 추진하고 있다. 시공사는 HDC그룹 계열인 HDC아이앤콘스가 담당한다.

에이유씨는 대주단으로부터 트랜치A 500억원, 트랜치B 440억원(한도), 트랜치C 280억원 등 1220억원을 조달하도록 구조를 짰다. 이 중 뉴공덕제이차는 트랜치B 유동화를 맡았다. HDC아이앤콘스가 책임준공 의무를 부담한다. 계열사인 HDC현대산업개발의 연대 보증도 이뤄졌다.

눈에 띄는 부분은 ABSTB 발행한도를 줄였다는 점이다. 뉴공덕제이차는 지난해 말까지만 하더라도 실질적인 발행금액이 40억원이었지만 ABSTB 한도를 440억원으로 설정한 바 있다. 지금은 ABSTB 한도를 발행금액과 동일하게 40억원으로 잡아놨다.

나머지 400억원을 ABL로 확보했기에 가능했다. ABL 한도는 400억으로 현재 전액 실행된 상태다. 만기인 2025년 1월 27일이 도래하면 원금을 일시에 상환해야 한다. 트랜치B 대출금을 조기 상환 받는 경우에도 ABL 원금을 갚을 필요가 있다.

ABSTB와 ABL의 가장 큰 차이는 담보물의 확정 여부다. ABSTB는 향후 지어질 건축물과 아직 체결되지 않은 미확정 분양대금을 기초자산으로 한다. 사실상 미확정된 담보물을 통해 대출이 일어나는 구조다 보니 확실성이 가장 떨어지는 편이다.

반면 ABL은 이미 현금흐름이 확정된 공사비 대금 매출채권이나 분양 계약에 따른 잔금 매출채권이 기초자산이다. 실질적인 현물을 담보로 하는 일반 담보대출보다는 확실성이 떨어지지만 ABSTB보다는 좀 더 구체화된 담보물이 존재해 상대적으로 리스크가 적다.

신공덕 아이파크가 지난해 이뤄진 분양에서 136가구 모집에 4814명이 몰려 평균 35.4대 1의 경쟁률을 기록한 걸 적극 활용한 셈이다. 지난해 10월 기준 신공덕 아이파크의 공정률은 19.3%, 분양률은 100%로 잔금 매출채권을 통해 ABL을 일으키기에 충분하다.

ABL 실행 후 혼장 위험을 대비하기 위한 장치도 마련했다. ABL 투자자들을 대상으로 대출약정상 삼성증권이 실행하는 신용공여대금이 ABSTB 상환용도로만 사용되는 것에 대한 동의를 받아놨다. 압류 등 어떠한 권리를 행사하지 않는다는 약정도 체결했다.