이 기사는 2023년 02월 20일 13:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용이 유일하게 조단위 블라인드 펀드를 설정해 압도적 존재감을 보였다. 2022년 부동산 블라인드 펀드 10위권 내 절반을 삼성SRA자산운용의 펀드가 차지했다. 단일 펀드 기준 국내와 해외 블라인드부문에서 1위를 휩쓸며 독주했다.

삼성SRA자산운용을 제외한 운용사들은 2021년 대비 블라인드 펀드 설정이 부진했다. 운용사별 약정액이 1조원을 넘긴 곳이 없는 가운데 5000억원 안팎에서 2위권 각축전을 벌였다.

더벨은 2022년 12월말 기준으로 부동산 펀드 설정액 상위 10개 자산운용사를 대상으로 약정액 1000억원 이상 국내외 블라인드펀드를 조사했다. 그 결과 2022년 신규 설정된 블라인드 펀드는 국내외 총 19개 펀드로 6조6970억원 규모에 달했다. 2021년(26개)에 비해 신규 펀드 수는 줄었지만 설정액은 1조3000억원가량 늘어난 수치다.

◇삼성SRA 조단위 설정...국내외 블라인드 부문서 발군

삼성SRA자산운용은 2022년 5개 블라인드 펀드를 설정했다. 2021년 '삼성SRA글로벌 부동산펀드 제1호' 1개만 설정했던 것과 비교해 양적 성장을 보이며 블라인드 펀드 최강자 자리를 굳혔다.

특히 지난해 6월에만 1조원 규모의 블라인드 펀드 3개를 설정하며 총 3조6500억원의 약정액을 기록했다. 2022년 전체 블라인드 펀드 약정액의 절반 이상에 해당하는 수치다. 지난해 삼성SRA자산운용은 삼성생명으로부터 3조원의 자금을 이관 받았고 이를 'GSF 2호'와 '국내PF대출 1호', '국내실물담보대출 1호' 등 3개 블라인드 펀드에 나눠 담았다.

삼성SRA자산운용이 유일하게 조단위 블라인드 펀드를 설정하며 약정액 기준 국내, 해외 블라인드 부문에서 1위를 모두 차지했다. 국내PF대출 1호와 국내실물담보대출 1호의 약정액은 각각 1조원으로 국내 블라인드 부문 1위에 올랐다. 두 펀드 모두 2022년 6월에 설정된 부동산 대출 펀드로 2032년 6월 만기다.

해외 블라인드부문은 'GSF2호'가 1위를 차지했다. 이 펀드는 2022년 6월 설정된 글로벌전략펀드로 2020년 출시한 'GSF1호'의 후속작이다. 코어, 코어플러스, 밸류애드, 오퍼튜니스틱 등 다양한 전략을 활용해 해외 부동산에 투자하는 펀드로 약정액은 1조원이다.

삼성SRA자산운용은 위 펀드들 외에도 'GDF 1호'와 '물류블라인드 1호' 등도 약정액 기준 최상위권에 이름을 올렸다. 상위 10위 안에 절반이 삼성SRA자산운용의 펀드만으로 채워졌다. GDF1호는 글로벌대출펀드로 2022년 4월 4000억원 규모로 설정됐으며 만기는 10년이다. 물류블라인드1호는 약정액 2500억원으로 2022년 3월에 설정된 펀드다. 코어, 코어플러스, 밸류애드 전략을 취하며 만기는 2032년 3월이다.


◇블라인드 설정 부진…1위와 격차 벌어진 2위권 경쟁 치열

2022년은 금리 인상에 따른 투자심리 위축 여파에 부동산 블라인드 펀드 설정도 부진한 해였다. 계열사 자금으로 3조원 규모의 블라인드 펀드를 약정한 삼성SRA자산운용을 제외하면 대부분 운용사들의 블라인드 펀드 약정액이 줄었다.

이지스자산운용, 코람코자산운용, 마스턴자산운용 등 2021년도 1조원 이상의 블라인드 펀드를 약정했던 주요 하우스들도 성과가 줄어들며 2위권 각축전이 벌어졌다.

이지스자산운용은 지난해 '이지스KLIP2호', '이지스부동산론 1호', '이지스랜드플랫폼 1호' 등 총 7900억원 규모의 블라인드 펀드를 설정했다. 이지스KLIP2호는 2022년 6월 설정된 펀드로 약정액은 3870억원 수준이다. 국내 부동산 자산을 대상으로 오퍼튜니스틱 전략을 취한다.

이지스랜드플랫폼 1호도 오퍼튜니스틱 전략을 취해 국내 백화점 리모델링 사업에 투자한다. 약정액은 1000억원으로 2029년 5월 만기다. 선순위 담보대출 위주로 투자하는 이지스부동산론1호는 2200억원 규모로 설정됐다.

코람코자산운용은 '코람코밸류그로스 1호', '코람코그로스 1호' 등 국내 블라인드 펀드 2개를 설정했다. 총약정액은 4000억원 수준이다. 코람코밸류그로스 1호는 2022년 1월 2150억원 규모로 설정됐다. 코어플러스 전략을 취하며 국내 물류센터 및 기타 상업용 부동산에 투자하는 펀드다.

코람코그로스 1호는 2022년 12월 1860억원 규모로 설정됐으며 국내 오피스 및 물류센터, 기타 상업용 부동산에 투자한다. 코어플러스부터 밸류애드 전략을 취하며 만기는 2029년 12월까지다.

마스턴자산운용은 2021년 총 1조3300억원 규모의 블라인드 펀드를 설정했지만 지난해에는 1000억원 넘는 블라인드 펀드를 한개도 설정하지 않았다. 기존 강자들의 블라인드 펀드 규모가 줄어든 가운데 ADF자산운용, 베스타스자산운용 등의 약진이 눈에 띈다.

ADF자산운용은 2022년 5월 '에이디에프PrimeLogis일반사모부동산자투자신탁'을 설정했다. 코어 전략을 취하는 펀드로 국내 물류센터 4곳에 약 5000억원을 투자한다. 만기는 2032년 5월이다.

베스타스자산운용은 3000억원 규모의 해외 블라인드 펀드를 설정했다. 2022년 4월 설정된 '베스타스유럽물류일반사모부동산투자신탁제73호'는 코어부터 코어플러스 전략을 취하며 2027년 4월까지 운용된다. 투자 대상은 폴란드 Beskid Park, 독일 아마존 물류센터 등을 담을 것으로 알려졌다.