이 기사는 2023년 05월 09일 13:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁은 LF가 10년여 동안 진행한 사업 포트폴리오 확대의 정점으로 평가할 수 있다. 패션기업 LF는 한꺼번에 부동산과 금융 모두로 영역을 확대했다. 코람코자산신탁은 LF 품에 안기면서 부동산 신탁업계 중위권에서 벗어나 선두로 올라섰다. LF는 호텔·레저 등 관련 사업과 시너지를 낼 수 있는 지원군을 얻었다.

◇LF로 손바뀜, '리스크 관리' DNA 찾은 코람코자산신탁

LF는 2018년 코람코자산신탁을 인수하면서 부동산금융업을 달았다. 작년 말 기준 코람코자산신탁 지분 67%를 보유한다. 코람코자산운용은 코람코자산신탁의 100% 자회사다. 코람코자산신탁은 랜드마크 중심 부동산에 투자하고 코람코자산운용은 중소형 부동산을 주로 취급한다.

두 기업의 경영 기조가 맞아떨어진 부분이 패션에서 외형을 확장하던 LF가 대주주로 낙점될 수 있었던 요인 중 하나였다. 2018년 LF로 손바뀜이 일어나면서 코람코자산신탁은 리스크 관리를 필두로 사업 확장을 추구하는 쪽으로 전략을 수정할 수 있었던 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 "코람코자산신탁은 부동산 호황으로 사업을 확장하는 과정에서 투자 실패도 있었다"며 "리스크 관리 중요성이 다시금 부각되는 시기에 LF로 대주주가 바뀌었고 위기 관리 우선이라는 LF의 경영 방침과 코람코자산신탁의 기조가 잘 맞아떨어졌다"고 말했다.

선 리스크 관리, 후 사업 확장 전략은 코람코자산신탁을 업계 선두 기업으로 올라서게 만든 요인으로 분석된다. 코람코자산신탁은 지난해 실적 기준 국내 14개 부동산신탁사 중 1위다. 작년 상위 5개 업체 중 매출 기준 유일하게 증가한 기업이다.

코람코자산신탁 관계자는 "3위권 안팎에서 주춤하던 사이 5위, 6위권 기업으로 내려간 적 있다"며 "대주주가 바뀌면서 리스크 관리라는 긍정적 DNA를 LF와 코람코자산신탁이 공유하게 됐고 4년간 환골탈태했다"고 평가했다.

코람코자산신탁 별도기준 매출은 2019년, 2020년 각각 1212억원, 1161억원에서 2021년, 2022년 각각 1943억원 1972억원으로 불어났다. 순이익은 2019년, 2020년 각각 216억원, 221억원에서 2021년, 2022년 각각 312억원, 692억원으로 증가했다. LF 연결기준 매출에서 부동산금융업 매출 비중은 2019년 6%에서 2020년 9%로 상승했고 작년 10%를 돌파해 12%를 기록했다.

LF는 코람코자산신탁 인수 뒤 안정적 사업 운영 기조만 제시하고 경영에는 관여하지 않았다고 한다. 유상증자 등 후방지원으로 역할을 제한한 것으로 알려졌다.
◇활발한 부동산 사업 시너지

코람코자산신탁은 2021년 6월 LF안양물류센터 재개발에 나섰다. 프로젝트금융투자회사(PFV)인 코크렙안양을 설립해 LF의 의류 물류창고를 신선식품도 배송할 수 있는 상온·저온 복합 물류센터로 탈바꿈하는 사업이다. 임차인을 상당 부분 모집하며 오픈 막바지 작업이 한창인 것으로 알려졌다.

가산디지털단지 데이터센터의 경우 인허가를 마치고 착공에 들어갔다. 착공에 돌입한 동시에 매각 가치와 사업 운영 가치 등을 두루 평가하는 단계로 알려졌다. 가산 데이터센터는 코람코자산신탁의 투자 기획력과 LF의 자금력이 시너지를 발휘한 대표적인 개발 사업으로 꼽힌다.

코람코자산신탁 관계자는 "데이터센터 개발 사업은 카카오 데이터센터 화재 이후 가치가 상당히 높아졌다"며 "매각할지 사업 운영까지 맡을지를 고민한다"고 말했다. 코람코자산신탁은 데이터센터 시장 전망이 밝다고 보고 향후 사업 투자 아이템으로 지속해서 끌고간다.

LF의 전남 고흥 휴양빌리지 프로젝트와의 시너지도 주목된다. 사업 진행 과정에 맞춰 코람코자산신탁이 기술 인력의 컨설팅과 최적 사업 모델 구축을 위한 측면 지원 등을 검토할 수 있다. 다만 현재 구체적인 협력 방향이 정해진 것은 아니다.

코람코자산신탁은 올해 부동산 시장 침체 속에 수익성 중심 경영 기조를 공고히 한다. 개발형 신탁이 아닌 재건축 등 미분양 리스크가 작은 정비사업 쪽으로 확장하겠다는 구상이다. 정비사업의 경우 토지 등 소유자가 분양 물량의 70%가량을 보유해 시장 불황 국면에서 개발형보다 사업 안정성이 우수한 것으로 평가된다.