이 기사는 2023년 08월 09일 07:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

주택담보대출비율(LTV)을 놓고 말이 많다. 2002년 투기과열지구에 LTV가 처음 적용됐을 당시만 하더라도 부동산 시장의 과열 양상을 막는데 초점이 맞춰졌다. 2008년 글로벌 금융위기 당시에는 부동산 가치의 하락으로 야기된 부실대출을 억제하는 역할을 수행했다.

이후 LTV는 부동산 경기 부양책이 필요할 땐 상향되는 방향으로, 억제책이 요구될 땐 하향되는 방향으로 정립됐다. 주택담보대출이 가계대출에 미치는 영향이 상당하다 보니 혹여 금융회사의 부실로 이어지지 않도록 견제하는 역할도 도맡았다.

문제는 본연의 취지와 달리 LTV가 재개발·재건축과 같은 정비사업을 지연시키는 결과를 낳았다는 점이다. 특히 이주비와 같이 조합원들이 기보유하고 있던 부동산을 담보로 대출이 이뤄질 때 신규 주택을 구입할 목적으로 받는 대출과 동일한 수준의 LTV가 적용된 게 문제가 됐다.

그간 서울 내 주요 정비사업이 지지부진했던 이유다. 2019년부터 지난해까지 투기지역과 투기과열지구에서는 이주비 대출에 LTV 40%가 적용됐다. 15억원을 초과하는 아파트라면 이주비 대출 자체가 금지됐다. 이로 인해 서울 내 투기과열지구인 용산구와 강남3구는 사업 진척이 사실상 불가능했다.

연초 15억원 초과 아파트에 대한 이주비 대출을 허용하고 규제지역 여부와 상관없이 LTV 50%까지 대출길을 열어줬지만 여전히 부족하다는 의견이 지배적이다. 조합들이 이주비와 사업비 외에 사업촉진비라는 명목으로 추가 대출을 받아 부족한 자금을 충당하고 있다는 게 이를 방증한다.

다만 조합의 사업촉진비의 대출이 불가피한 상황인 데도 금융회사들은 쉽게 참여 의사를 밝히지 못하고 있다. 이주비에 대한 LTV 규제가 여전히 현재진행형이기 때문이다. 사업촉진비의 조달을 맡는 게 자칫 정부의 규제에 반하는 행동으로 비춰질 수 있어 소극적인 입장을 취할 수밖에 없다.

사정이 이렇다 보니 여의도를 중심으로 정비사업이 지닌 특수성을 고려해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 정비사업 추진 과정에서 대출을 받는 주체는 시공사가 연대보증을 선 조합이다. 시공사와 조합 모두 법인체 형태를 띄다 보니 LTV라는 잣대를 활용하기 보다는 기업대출 형태로 바라볼 필요가 있다는 의견이 제기되고 있다.

LTV가 부동산 시장의 안정화와 금융기관의 부실 방지라는 순기능을 가졌다는 사실은 분명하다. 하지만 재개발·재건축에 동일한 LTV를 적용해 사업을 지연시키는 경우도 빈번하게 발생해 왔다. 한남3구역 등 대규모 사업들이 진척되고 있는 이때 취재원이 건넨 "정비사업에 있어 LTV의 현실화가 필요하다"는 이야기가 기억에 남는다.