이 기사는 2023년 08월 31일 07:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코라이프인프라리츠(옛 코람코에너지플러스리츠)가 상장한 지 정확히 3년이 됐다. 그동안 어떤 변화를 보였을까.

국내 상장리츠 중 단시간에 체질을 가장 많이 변화시킨 리츠여서 이목을 끈다. 주유소 자산을 기반으로 한 에너지 리츠로 시작했지만 상장 직후부터 적극적으로 기존 자산의 용도 전환을 추진한 결과 생활밀착형 인프라리츠로 변신하는 데 성공했다.

달라진 자산 구성에 맞춰 최근 사명 변경까지 단행하며 포트폴리오 내 자산을 신성장 산업에 적극적으로 재배치하겠다는 의지를 최근 드러내고 있다. 현재 보유 중인 주유소 자산을 지속적으로 매각하는 동시에 부지를 새 용도로 개발해 자산 가치를 극대화해 나갈 계획이다.

◇밸류에드 전략으로 보유자산 구성 다변화

코람코라이프인프라리츠는 2020년 8월 31일 자로 증시에 입성했다. 아시아 최초의 주유소 기반 리츠를 표방해 탄생한 리츠인 만큼 상장 당시 포트폴리오 내 자산은 187개 주유소가 전부였다. 2020년 2월 SK네트웍스와 부동산매매계약을 체결한 이후 4월 현대오일뱅크와 책임임대차계약을 체결하고 상장 두 달 전이던 2020년 6월 1일부로 187개 주유소를 취득했다.

상장 초기에는 에너지 자산이 기반이 됐지만 코람코라이프인프라리츠는 상장할 당시부터 주유소를 오피스텔, 호텔, 업무시설 등 상업용/주거용 부동산으로 개발할 계획을 세우고 있었다. 당시 '모빌리티 리테일 플랫폼'을 비즈니스 모델로 삼고 다양한 업종과 제휴를 확대하는 동시에 언택트 서비스 관련 사업을 확장하겠다는 로드맵을 밝혔다.

상장 1년 만이던 2021년 7월 'VISION 2025'를 공개하며 자산 리밸런싱과 투자섹터 피보팅에 대한 구체적인 계획을 내놨다. 수도권자산 비중을 확대하고 보유자산의 용도전환 개발을 통해 성장산업 섹터에 투자부동산을 재배치한다는 게 골자였다.


이후 해당 계획에 따라 지난해 2월 주유소 19개를 매각한 것을 시작으로 올해 5월까지 수도권 외 지역에 위치한 주유소를 중심으로 매각 작업을 이어가고 있다. 이 과정에서 지난해 2월 말 상장 후 처음으로 유상증자를 진행해 3월과 4월 죽전 물류센터와 남청라 물류센터를 차례로 매입해 자산 구성을 처음으로 다변화하는 데 성공했다.

상장 후 3년간 총 24개의 자산을 매각하고 3개 자산을 매입한 결과 현재 주유소 164개와 물류센터 2개 등 총 166개 자산을 품은 다물리츠로 자리매김했다. 주유소 164개 중 11개는 현재 용도전환을 추진 중이다. 운용자산규모(AUM)도 3년 사이에 1조원에서 약 1조2000원 수준으로 성장했다.

◇사명에 '에너지' 빼고 '라이프인프라' 추가

코람코라이프인프라리츠는 포트폴리오를 재편하는 과정에서 '운용-매각-매입-개발'로 이어지는 선순환 투자구조를 구축했다. 포트폴리오 대부분을 차지했던 주유소에 밸류에드(Value-add) 방식을 활용해 꾸준히 용도 변경을 추진하고 있다. 매각으로 확보한 투자대기자금은 주유소 이외 다른 용도의 자산을 매입하는 데 활용하고 있다.

상장 초창기 자산의 전부였던 주유소 가운데 현재까지 21.9%를 매각하거나 △전기차충전소 △가전 판매시설 △드라이브스루 매장 △세차장 등으로 용도 전환하는 데 성공했다. 앞으로도 밸류에드 전략을 지속적으로 구사하며 주유소의 책임임대차 의무기간인 2030년까지 해당 비율을 42~53%로 높인다는 계획을 세웠다.

코람코라이프인프라리츠는 용도전환과 자산 개발 추진 시 신성장 산업에 초점을 맞추고 있다. 전기차 충전소와 집배송 시설 개발이 대표적이다. 모빌리티 에너지 전환시기에 대응하는 차원에서 운영업자와 15년의 장기임대차계약을 체결해 인천셀프주유소와 마산현대 주유소를 전기충전 인프라시설로 바꾸고 있다. 현재 공사를 진행 중으로 올해 3분기 내 오픈이 목표다.

목감 주유소의 경우 도심물류업체와 10년의 장기임대차계약을 체결해 용도전환을 추진 중이다. 기존의 주유소를 철거하고 내년 2분기까지 도심물류 중심의 집배송 시설을 지을 계획이다. 현재 인허가 절차를 밟고 있다.

이 외에 최근의 주거트렌드에 부합하는 코리빙사업에까지 진출해 수익 구조를 다변화하는 한편 보유자산 가치를 극대화하고 있다. 현재 재동 주유소 부지에 코리빙 사업을 추진 중이다. MGRV(맹그로브)를 우선협상대상자로 선정 후 사업 관련 구체적인 내용을 협의하고 있다.

이달 들어서는 본격적으로 주유소리츠를 탈피해 생활밀착형 인프라리츠로 체질을 바꾸기 위해 사명 변경까지 추진했다. 올해 초 본격적으로 새 사명을 정하는 작업에 착수해 수차례 검토를 거쳐 '삶에 필요한 기반시설에 투자한다'는 의미를 담아 리츠명에서 '에너지'를 빼고 '라이프인프라'를 추가했다.

자산 구성이 달라지면서 자연스레 임대수익 구조도 바뀌었다. 2020년 5월 주유소 중심의 우량 임차인으로부터 에너지 관련 수익이 차지하는 비중은 83%에 달했으나 올해 5월 52%까지 줄어들었다. 물류센터 매입으로 관련 임대수익이 발생하며 전체 매출 내 물류 비중이 32%를 기록했다. 코람코라이프인프라리츠는 2025년 5월까지 임대매출 포트폴리오에서 화석에너지 관련 매출 비중을 50%까지 줄일 예정이다.

코람코자산신탁 관계자는 "내부적으로 사명 변경 작업을 마치고 현재 한국거래소로부터 사명 변경 허가를 기다리고 있는 단계"라며 "앞으로도 지속적으로 주유소 자산을 매각하고 일부 자산에 대해서는 용도 전환을 추진해나갈 것"이라고 말했다.