이 기사는 2023년 09월 22일 07:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 종로구 돈의문2재정비촉진구역 사업을 시행하는 지엘산업개발이 1600억원을 웃도는 규모의 브릿지론 리파이낸싱에 성공했다. 내년 상반기 사업시행계획 인가와 내후년 착공 등 속도를 낸다는 계획이다. 이번 리파이낸싱은 키움증권이 매입 확약을 제공하고 발주사가 시행하는 또 다른 사업장의 수익권까지 담보한 덕에 성공할 수 있었다.

22일 부동산투자업계에 따르면 돈의문2재정비촉진구역에서 진행되는 도시환경정비사업은 최근 만기가 도래한 브릿지론 리파이낸싱에 성공했다. 디벨로퍼 지엘산업개발이 특수목적법인(SPC) '지엘돈의문디앤씨'를 통해 서울 종로구 교남동 28번지 일원의 돈의문 2구역 도시정비형 재개발 사업이다.

지엘돈의문디앤씨는 대출채권을 기초로 유동화증권을 발행해 총 1630억원의 브릿지론을 성사시켰다. 브릿지론은 855억원 규모의 트랜치A와 300억원 규모의 트랜치B, 100억원 및 375억원의 트랜치C·D 등으로 구분된다. 만기는 1년으로 내년 9월까지다.

이와 관련 트랜치A와 트랜치B 대출채권을 기초 자산으로 엠제이프로일차와 엠제이프로이차가 유동화를 일으켰다. 이와 관련 키움증권이 대출채권에 대해 매입을 확약하면서 브릿지론을 보강했다.

여기에 특수관계자인 디앤씨덕은이 엠제이프로이차에 경기도 고양시 항동에서 진행하는 지식산업센터 신축 사업에 대한 관리형 토지 신탁 계약의 수익권을 담보로 제공했다. 디앤씨덕은은 KT&G가 올해 상반기 의결권 51%를 확보하면서 자회사로 편입한 곳이다.

지엘돈의문디앤씨는 2021년 초 개발 사업대상지 토지를 매입하며 돈의문 2구역 재개발 사업에 뛰어들었다. 돈의문 2구역은 인근 1구역(경희궁 자이)과 3구역(돈의문 D타워)과 달리 개발이 더디게 이뤄졌다.

다만 올해 4월 서울시 도시재정비위원회 재정비촉진계획 변경 수정 가결로 속도가 붙은 상황이다. 연면적 6만9577.08㎡, 지상 21층 높이의 공동주택 227세대와 업무시설이 들어설 예정이다.

브릿지론 리파이낸싱에 성공한 가운데 본PF 전환은 브릿지론 만기와 맞물려 진행될 것으로 전망된다. 지엘돈의문디앤씨는 내년 초 사업시행계획 인가를 받아 내후년 상반기 중 착공까지 이어갈 계획이다. 시공사로는 현대건설이 나섰다. 돈의문 2구역 재개발에 성공하면 돈의문재정비촉진지구 전체가 완성될 예정이다.

디벨로퍼 지엘산업개발은 2005년 6월 설립돼 부동산 개발 등의 사업을 영위한다. 48%에 달하는 지배력을 가진 황세훈 회장이 경영권을 행사한다. 지엘산업개발은 'GL메트로시티'와 '원에디션' 브랜드를 가지고 주거 및 상업용 부동산을 개발한다. 대표적인 포트폴리오로는 그랑서울과 타워8, 지엘메트로시티 한강 등이 있다.

이런 가운데 지엘돈의문디앤씨의 주주 구성도 눈길을 끈다. 자본금 3억원으로 설립된 지엘돈의문디앤씨는 황 회장이 45% 지분을 출자했고 그를 포함해 개인 3명이 주주로 등재돼 있다. 돈의문 2구역 재개발 사업이 성공하게 되면 수익의 상당 부분이 황 회장 등 소수의 주주들이 누릴 수 있는 구조인 셈이다. 다른 개발 사업의 경우 SPC에 지엘산업개발이 지분을 일부 출자한 구조로 구성됐다는 점과 비교된다.