이 기사는 2023년 08월 28일 07:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 사대문 내 녹지를 품은 대규모 프라임 오피스 개발이 본격 궤도에 오른다. 프라임 오피스 및 호텔 개발 전문 디벨로퍼 '시티코어'는 서소문 구역 개발을 위한 6200억원 규모의 브릿지론 조성에 나서면서 속도를 낼 계획이다. 조단위 사업장으로 개발 규모가 확대될 것으로 예상되는 만큼 추후 본 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달에도 관심이 집중될 전망이다.

28일 부동산투자업계에 따르면 상업용 오피스 건물 신축 및 분양사업 목적으로 설립된 '시빅센터피에프브이(이하 시빅센터PFV)'는 최근 6200억원 규모의 브릿지론 조달에 나섰다. 주관사는 KB증권과 하나증권이 나섰으며, 선순위와 중순위 그리고 후순위로 나뉘어 자금을 조달할 계획이다.

브릿지론 선순위(트랜치A)로는 4650억원을 예정하고 있으며, 중순위(트랜치B)와 후순위(트랜치C)는 각각 1100억원과 450억원으로 알려졌다. 이 가운데 시공사로 손을 잡은 포스코이앤씨가 후순위 트랜치에 신용공여를 제공할 예정인 만큼 순조로운 자금 조달이 전망된다. 포스코이앤씨는 해당 사업 관련 책임준공 확약과 본PF시 신용공여도 제공할 것으로 전해진다.


시빅센터PFV는 서울시 중구 서소문동 58-9번지 일원(9531.5㎡) '서소문 도시정비형 재개발 구역 제11~12지구' 재개발을 위해 설립된 법인이다. 프라임 오피스 등의 전문 디벨로퍼 시티코어의 계열사 '시티코어디엠씨'를 필두로 다수의 투자자가 참여했다. 시빅센터PFV가 인수한 J빌딩의 원소유주 '중앙홀딩스'를 비롯해 삼성SRA자산운용, 하나증, CJ대한통운 등이 컨소시엄을 구성헀다.

서소문 구역 제11-1지구(J빌딩)와 제12-1지구(M빌딩)을 매입하면서 진행된 이번 재개발 사업은 지난 16일 서울시가 제12차 도시계획위원회를 통해 제11~12지구' 정비 계획 변경(안)을 수정 가결하면서 속도를 내게 됐다. 서울시는 올해 2월 '서울시 2030 도시·주거환경 정비 기본 계획'을 통해 도심부 정비구역의 건폐율을 50% 이하로 축소하고, 30% 이상을 개방형 녹지로 조성하는 것을 의무화했다.

이에 앞서 사업 시행 계획을 인가받은 시빅센터PFV는 이 계획에 맞춰 정비 계획 변경을 추진했다. 시빅센터PFV는 정비 계획이 수정 가결된 만큼 6200억원 규모의 브릿지론을 통해 오는 10월 중 개발 대상 사업지의 전체 부지 소유권을 이전한다는 계획이다.

최근 서소문 일대는 기존 중심업무지구(CBD)인 '광화문~종각~을지로~시청' 일대 포화된 개발 사업의 수요가 이전되고 있다. 서소문로를 중심으로 호암아트홀과 서소문 구역 제11~12지구, 동화빌딩 등이 동시에 개발이 진행되고 있다. 이와 관련 시티코어는 시빅센터PFV를 통해 서소문 구역 제11~12지구에 있는 J빌딩과 M빌딩을 포함해 인접한 삼성생명의 철골 주차장 부지(제11-2지구), CJ대한통운 사옥 부지(제12-2지구)까지 묶어 통합 개발을 추진한다.

시빅센터PFV는 변경된 계획에 맞춰 건폐율을 50% 이하로 낮추고 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 공간을 넓힐 계획이다. 또 지역 주민들을 위해 지상 11층 규모의 소공동 주민센터 및 인근 도로의 기부채납 등 공공 기여를 부담할 방침이다. 여기에 프라임 오피스 건물은 지상 35층, 최고 높이 176m 규모로 건립될 예정이다. 용적률은 1200% 이하로 정해졌다. 전체 사업비는 1조5000억원 규모로 예상된다.


디벨로퍼 시티코어의 대표적인 포트폴리오는 서울 종로구 공평동 센트로폴리스다. 시티코어는 2018년 10월 외국계 부동산 투자회사에 센트로폴리스를 매각하면서 상당한 시세 차익을 남긴 것으로 알려진다. 시티코어는 이번 서소문 구역 정비사업을 통해 프라임 오피스와 대규모 녹지 공간이 어울어진 중심업무시설로 위상을 더한다는 계획이다.

시티코어 관계자는 "정비 계획 변경을 통해 도심 내 핵심 입지에 위치한 최고 수준의 랜드마크 프라인 오피스 개발이 확정됐다"며 "KB증권과 하나증권을 통해 진행하고 있는 6200억원 규모의 브릿지론도 순조롭게 진행될 것으로 예상한다"고 말했다.