이 기사는 2024년 02월 02일 07:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 설립 10년차를 맞은 한국대체투자자산운용은 올해 본격적인 사업 포트폴리오 확장을 추진한다. 주로 주식운용 및 프로젝트파이낸싱(PF) 주선 업무를 통해 성장해 왔다면 앞으로는 대체투자 중에서도 부동산 시장에서 점유율을 키워나간다는 목표다.

그 중심에 조영석 한국대체투자자산운용 개발부문 대표가 있다. 조 부문대표는 디벨로퍼에서 사회생활을 시작한 이후 다양한 부동산 회사를 거치며 업력을 쌓았다. 특히 개발 분야에서 다수 시그니처 딜들을 성사시킨 전문가다. 그는 자신의 강점으로 '안정적인 개발사업 관리 및 리스크 통제 역량'을 꼽았다.

조 부문대표는 2022년 초 지금 회사로 자리를 옮기면서 개발부문 조직 신설을 주도했다. 지난해에는 부문 구축 1년 만에 80MW급 데이터센터 개발사업의 닻을 올리며 업계의 주목을 받았다. 그는 더벨과의 인터뷰에서 "올해 데이터센터 등 비주거 개발사업을 발굴하는데 집중하겠다"는 포부를 밝혔다.

◇업계 20년 몸담은 '베테랑', "리스크 해결하며 사업 관리 역량 쌓아"

조영석 한국대체투자자산운용 개발부문 대표(사진)는 부동산 업계에서만 20년 가까운 시간을 보낸 전문가다. 1979년생인 그는 디벨로퍼에 신입 입사한 뒤, 리츠 자산관리회사, 운용사 등을 거치며 부동산 관련 개발·투자·운용·금융·자문 업무를 두루 익혔다.

조 부문대표는 자신만의 경쟁력이 '사업관리 역량'이라고 밝혔다. 그는 "개발회사에서 다양한 위기 상황을 마주했고 실패한 경험도 있다"며 "그때마다 해법을 찾기 위해 고민하고 노력한 점이 자산으로 남았다"고 말했다. 이어 "지금은 남들이 참여하기 어려워하는 딜에서도 안정적으로 사업을 관리하고 어떤 리스크든 풀어낼 수 있게 됐다"고 설명했다.

그는 2005년 '미래와사람들'이라는 디벨로퍼에서 사회생활을 시작했다. 이후 △2009년 렉스인베스타자기관리리츠 △2014년 아시아자산운용(현 교보AIM자산운용) △2016년 양지로지스틱스 △2017년 엠플러스자산운용 △2020년 코람코자산운용을 거쳤다.

2022년 초 한국대체투자자산운용으로 자리를 옮기면서 부동산 개발부문 출범을 주도했다. 2005년 6월 설립된 한국대체투자운용은 올해로 창립 10년차를 맞았다. 금융주선업에 전문성을 갖춘 운용사로 알려져 있지만 최근엔 부동산 및 대체투자업을 확대하기 위해 역량을 키우고 있다.

그를 가장 성장시켜줬던 경험을 떠올리며 신입사원 때 일화를 털어놓기도 했다. 조 부문대표는 "강릉에서 약 1000세대 공동주택을 개발하는 사업의 토지매입부터 지구단위 및 주택사업승인 등 인허가, 분양 및 입주관리까지 수행했던 적이 있다"고 운을 띄웠다. 사회 초년생인 그가 자진했던 일은 아니었다. 조 부문대표는 "당시 현장이 초기부터 악성 미분양이 이어지면서 회사가 기울기 시작했다"며 "선배들이 모두 떠나는 가운데 끝까지 남아 준공과 입주를 마무리 지었다"고 말했다.

◇'비주거 부동산 개발' 전문성 강점, 다수 프로젝트 성사

조 부문대표는 지난 20년간 다양한 부동산 관련 업무 경험을 쌓아왔지만 무엇보다 개발 분야에서 강점을 갖고 있다. 운용사에 있을 때도 다수 개발사업을 성공적으로 매듭지으면서 프로젝트금융투자회사(PFV)의 투자자들의 이익을 증대시켰다. 이 과정에서 주거뿐만 아니라 비주거 부동산 개발에도 활발히 참여해 시장에선 손꼽히는 전문가로 정평이 나 있다.

아시아자산운용에서는 송도 홈플러스 개발을 매듭지으며 매각 차익을 포함한 내부수익률(IRR) 20%를 달성한 바 있다. 그는 "2014년 아시아자산운용에 입사한 뒤 처음 맡았던 프로젝트로 개발 PFV 운용 업무를 맡았다"며 "당시 토지 매매계약만 체결된 상태였다"고 회상했다. 조 부문대표는 "짧은 기간 동안 공사를 마쳐야 했는데 공사비 증액, 임대차 계약 파기, 인허가, 공동 도로 준공 등 다수 리스크가 겹쳐져 있어 사업 수행에 상당한 난이도가 있었다"고 설명했다.

그는 공사 기한이 촉박한 상황 속에서 개발 원가의 증가를 막기 위해 철저한 사전준비 과정을 거쳤다. CM(Construction Management)사 및 PM(Project Management)사와 협의를 통해 개발사업의 내부 스펙을 선조정해 놓은 상태였다. 조 부문대표는 "실제로 시공사의 공사비 증액 요구가 있었지만 미리 준비해 놓은 안을 제시해 오히려 개발원가를 2억원 더 줄여서 사업을 마무리할 수 있었다"고 말했다. 그는 "최종 개발원가 985억원이 투입됐는데 프로젝트가 1250억원에 매각돼 투자자에게 단기간 상당한 수익률을 제공했다"고 전했다.

그는 개발사업에서 가장 중요한 점이 '안정적인 사업관리 및 원가관리'라는 소신을 밝혔다. 조 부문대표는 "난이도 높은 상황들을 마주했을 때도 포기하지 않고 해결방안을 찾아내 왔다"며 "지금도 무리하게 사업을 강행하지 않고 투자자의 이익을 보호하기 위해 가능한 다양한 리스크에 대비하는 태도를 유지하고 있다"고 밝혔다.


◇'시그니처 딜', 80MW급 데이터센터 개발사업 발굴

조 부문대표는 한국대체투자자산운용으로 자리를 옮기기 전까지 개발사업을 비롯해 다양한 운용 업무를 경험했다. 엠플러스자산운용에서는 5000억원 규모 대출형펀드와 800억원 규모 블라인드펀드 운용을 맡았다. 코람코자산운용에서는 부동산 개발사업 자문 및 물류센터 개발 등을 이어갔다.

한국대체투자자산운용은 개발업에 특화된 조 부문대표의 트랙레코드를 눈여겨본 끝에 그를 2022년 초 영입하고 신설된 개발부문을 맡겼다.

그는 부문 설립이 채 2년도 되지 않은 시점에 '캄스퀘어 안산 데이터센터' 개발사업을 론칭시켰다. 개발사업은 '캄스퀘어안산데이터센터PFV'를 통해 진행된다. 안산에 80MW급 데이터센터를 건축하는 사업으로 카카오엔터프라이즈가 약 38%를 사용하기로 임차확약한 상태다. 조단위 사업으로 올해 중 예정된 본PF 규모만 1조원을 상회한다.

본 프로젝트는 조 부문대표가 부문 설립 초창기였던 2022년 4월부터 준비해 지난해 8월 PFV를 세우고 본격적으로 추진해 오고 있다. 이전까지 PFV 투자자, 브릿지론 대출기관, 주요 임차사 모집 등을 마친 상태다. 그는 건설부동산 및 금융 분야 네트워크를 바탕으로 국내 유수의 기관과 금융사들을 투자자로 참여시켰다. PFV 주주로는 대한토지신탁, 현대건설, 유진투자증권 등이 이름을 올렸다. KB증권, 하나캐피탈, 한국캐피탈 등이 대출을 도맡았다.

현재 유진투자증권과 함께 PFV 자본금 증자 및 본PF 유치를 준비하고 있다. 상반기 중 추가 자금 확보를 마무리한다는 방침이다. 그는 "조단위 사업으로 투자자와 임직원을 포함해 다양한 이해관계자가 힘을 쏟고 있다"며 "지금까지 수행해 왔던 개발 프로젝트 중에서도 난이도가 높은 편이지만 성공적 수행을 위해 노력하고 있다"고 밝혔다.


◇부문 인력 강화, 올해 목표 '비주거사업 발굴'

조 부문대표는 올해 캄스퀘어 안산 데이터센터 개발사업의 본PF 및 착공을 진행한다는 목표다. 이와 함께 비주거 위주 개발사업을 진행해 시장 내 한국대체투자자산운용의 위상을 공고히 한다는 계획을 세웠다. 그는 "개발 단계에서부터 참여해 실물자산을 장기간 보유하는 형태로 부문을 운영할 것"이라는 뜻을 밝혔다.

조직 인력 구축도 마친 상태다. 지난해 정수영 본부장과 성기중 팀장을 영입했다. 부문 설립 초창기부터 있었던 박우성 과장과 올해 초 이직한 조의식 대리와 함께 합을 맞출 예정이다. 정 본부장의 경우 아시아자산운용, 코람코자산운용 등에서 부동산 개발, 블라인드 및 실물 펀드 등을 16년 넘게 운영했던 업계 전문가로 조 부문대표와의 인연은 10년이 넘는다. 성 팀장은 BGH코리아(베스트웨스턴 운영사), 부영주택, 파르나스, 코람코자산운용 등을 거치며 호텔 개발 분야에서 경쟁력을 쌓아왔다.

초창기 합류한 박 과장은 조 부문대표와 함께 안산 데이터센터 프로젝트를 함께 수행했다. 이전엔 교보리얼코에서 실물자산 운영 및 관리를 맡았는데 개발 전문성까지 경쟁력으로 확보하게 된 셈이다.

신사업 발굴을 목표로 세운 만큼 인력 수혈도 꾸준히 이어간다는 방침이다. 조 부문대표는 "스펙이나 학력보다 사업을 완수하는 의지, 투자자를 최우선으로 하는 마음가짐을 보고 있다"고 말했다.

끝으로는 직원들에게 강조하는 3원칙을 전하면서 앞으로의 포부를 밝혔다. 그는 "펀드매니저는 투자자 보호, 임직원 행복, 회사의 이익 세 가지 원칙을 모두 충족할 수 있는 상품을 출시해야 하고 그렇지 못하면 항상 더 준비하라고 (직원들에게) 가르치고 있다"며 "앞으로 세 주체가 모두 신뢰할 수 있는 개발 상품을 만들어 업계에서 인정받는 한국대체투자자산운용 부동산 부문을 만들겠다"고 강조했다.