이 기사는 2024년 02월 05일 14시59분 thebell에 표출된 기사입니다

하나대체투자자산운용이 펀드를 통해 보유하고 있는 일본 삿포로 부동산을 매각한다. 올해 1분기 중으로 매각 자문사를 통해 투자제안서(IM)를 배포할 예정이다. 임대율이 100%를 기록하고 있는 가운데 장기 임대차 계약이 체결돼 있고 신규 매수자는 임대료 인상이 가능한 만큼 매각 흥행이 가능할 것으로 기대된다.

5일 업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 일본 삿포로에 자리한 'ASIL 삿포로' 매각 작업에 착수한다. 공모펀드 '하나대체투자일본부동산투자신탁1호'를 통해 보유하고 있는 부동산이다. 올해 1분기 중으로 매각 자문사를 통해 IM을 배포한다.

홋카이도 삿포로 주오구 미나미 5 조니시 5-13-1에 위치한 ASIL 삿포로는 2009년 5월 준공된 호텔 및 고급 리테일 부동산이다. 삿포로 핵심 업무지구 및 고급 상업지구와 연계된 번화가에 위치한다. 부동산이 자리한 스스키노는 도쿄의 가부키초, 후쿠오카의 나카스와 더불어 일본의 3대 번화가로 손꼽힌다.

ASIL 삿포로는 2259㎡ 부지에 건축면적 1만9816㎡, 임대면적 1만6046㎡, 지하 1층~지상 15층 규모로 조성됐다. 건폐율 및 용적률은 각각 80%와 800%를 적용받았다.

하나대체투자자산운용은 2019년 8월 ASIL 삿포로를 매입했다. 100엔당 1100원 환율 기준으로 총 1419억원을 투입했다. 부동산 매입가격은 120억엔, 매입부대비용은 9억엔 등이다.

매입금액 가운데 45억엔은 펀드를 통해 조달했다. 펀드는 당초 4년 만기로 설정됐으나 한 차례 연장했다. 현재 만기는 오는 8월 26일이다.

담보대출은 선순위로 70억5000만엔, 후순위로 13억5000만엔을 일으켰다. 금리는 선순위 0.77%, 후순위 3.6% 고정금리로 설정됐다.

대출 만기가 도래한 시점은 지난해 8월이다. 이에 하나대체투자자산운용은 후순위 대주단을 변경하는 리파이낸싱을 단행했다. 현재 대주단은 선순위 미즈호은행(68억4000만엔) 후순위 미즈호리스(17억6000만엔)로 구성됐다. 대출 만기는 2027년 8월이고 이자율은 변동금리다.

ASIL 삿포로의 주요 임차인은 지상 5~15층을 사용하고 있는 '루트 인 호텔'이다. 1977년 설립된 호텔 리조트 종합회사로 일본 전국에 호텔 301개와 골프장 5개 등을 운영하고 있다. 루트 인 호텔은 ASIL 삿포로 9574.59㎡를 임대하고 있으며 고정으로 월 2324만엔의 임대료를 지불하고 있다. 임대차 기간은 2010년 6월 2일부터 2030년 6월 1일까지다.

나머지 공간은 캡슐 호텔과 리테일 상가로 활용되는 중이다. 4층 전체를 사용하고 있는 캡슐호텔은 오는 2032년 1월까지 임대차 계약이 체결돼 있다. 월 412만엔의 임대료를 지불하는 중이다.
하나대체투자자산운용은 펀드 만기 이전에 매각 절차를 마무리한다는 계획이다. 1분기에 매매 요강을 배포한 후에는 오는 4월 중으로 입찰을 받는다. 딜 클로징 시점은 올해 7월 중으로 계획하고 있다. 매각 마케팅은 일본 현지 기관들을 상대로 진행할 방침이다.

ASIL 삿포로 매각은 어렵지 않게 성사될 것으로 기대된다. 상대적으로 경기가 좋은 일본의 번화가에 위치하고 있기 때문에 임대료 수익이 안정적으로 창출되고 있기 때문이다. 매각 대상 부동산은 현재 전층을 공실 없이 운영하고 있으며 임차인들도 임대료 납부율 100%를 유지하는 중이다.

신규 투자자가 임대료를 인상할 수 있는 점도 자산의 매력을 높이는 요인이다. 앞서 2020년 하나대체투자자산운용은 루트 인 호텔에 대한 임대료를 인상할 방침이었다. 임대차 계약 11년 차 이후로는 협의를 통해 임대료를 인상할 수 있는 조항이 있었기 때문이다. 하지만 코로나19 팬데믹으로 인해 임차료를 인상하지 않고 부동산을 운용해 왔다.

반면 신규 매수자는 ASIL 삿포로를 매입한 후 루트 인 호텔과 협상을 통해 임대료를 인상할 수 있는 구조다. 현재 임대차 계약이 2010년 6월에 체결된 점을 고려하면 협상을 통해 임대료를 인상할 경우 적잖은 현금 유입이 발생할 것으로 예상된다.

하나대체투자자산운용 관계자는 "코로나19 종식 이후 일본 관광이 증가하고 있기 때문에 일본 호텔을 찾는 투자자들이 늘고 있다"며 "매각을 통해 차익을 확보할 수 있도록 노력하겠다"고 설명했다.