이 기사는 2024년 02월 06일 07:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

엠디엠플러스와 이지스자산운용, 신한은행이 컨소시엄을 구성해 추진하고 있는 서울 정보사 부지 개발 사업이 브릿지론을 연장했다. 조 단위 사업비가 투입되는 대규모 개발 프로젝트다. 연내 인허가 절차 마무리가 예상되는 만큼 토지비 잔금과 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달이 잇따를 것으로 전망된다.

6일 업계에 따르면 에스비씨피에프브이는 최근 서울 서초구 서초동 1005-6번지 일원 개발을 위해 조달했던 브릿지론 만기를 연장했다. 연장된 대출 만기는 2025년 2월 5일로 설정됐다.

에스비씨피에프브이는 서울시 서초구 서초동 서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 일원에 문화시설과 연구시설, 판매시설 등이 포함된 업무시설 중심단지를 개발하기 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 2019년 7월 25일에 설립됐다.

보통주 기준 PFV의 최대 주주는 부동산 디벨로퍼 엠디엠플러스다. 지난해 10월 기준 66.4%의 지분을 보유하고 있다. 이지스자산운용이 이지스전문투자형사모부동산투자신탁312호를 통해 28.95%를, 신한은행이 4.65%를 보유한 주요 주주로 출자했다. 이 밖에도 신한생명보험과 신한금융투자, 신한캐피탈 등이 종류주 주주로 참여하고 있다.

특별계획구역으로 지정된 서울 서초동 1005-6번지 일원은 국군 정보사령부가 자리했던 부지다. 대지 면적만 9만1597㎡에 달한다. 2013년부터 매각이 추진됐으나 감정평가액만 1조원을 상회하는 부담스러운 몸값과 주택 개발이 불가능하다는 점 등이 발목을 잡으면서 수년간 주인을 찾지 못했다.

정보사 부지가 주인을 찾은 시점은 2019년이다. 엠디엠 컨소시엄이 그해 5월 1조956억원에 매입을 결정했다. 미래 사업성을 내다보고 결정한 과감한 베팅이었다.

부지를 낙찰받은 엠디엠플러스는 대규모 브릿지론을 일으켜 토지비를 납부하고 있다. 우선 PFV 지분을 담보로 총 770억원을 조달했다. 대주단은 신한자산운용이 설정한 사모펀드가 1순위로 480억원, 신한캐피탈 2순위 100억원, 신한투자증권 3순위 190억원 등이다.

이후 1차 중도금을 납부할 당시 반환채권을 바탕으로 신한라이프생명보험(450억원)과 IBK캐피탈(445억원), 산은캐피탈(200)로부터 총 1095억원을 확보했다. 2차 중도금 반환채권으로도 총 1095억원의 대출을 일으켰다. 대주단 명단 및 대출액은 △신한라이프생명보험 500억원 △산은캐피탈 500억원 △IBK캐피탈 95억원 등이다.

전체 낙찰가의 70%에 달하는 최종 잔금은 당초 지난해 중 납부할 예정이었다. 하지만 인허가 절차에 시간이 소요되면서 최종 납부 시점을 국방부와 협의하고 있다. 다행히 국방부가 엠디엠플러스에 잔금 납부를 독촉하지는 않으면서 아직 시간적 여유가 있는 상황이다.

인허가 절차는 연내 마무리될 것으로 전망된다. 지난해 말 서울시 건축심의를 통과하는 등 개발 계획이 순풍을 타고 있기 때문이다.

지난해 말 건축심의 결과 정보사 부지는 대지 면적 8만8270.5㎡에 연면적 58만2419.83㎡ 규모로 개발될 예정이다. 개발은 남측과 북측으로 나눠져서 진행된다. 남측은 지하 7층~지상 19층, 북측은 지하 4층~지상 7층 규모로 업무시설과 판매시설, 근린생활시설 등을 조성한다.
건축심의 통과 이후 착공까지 통상 1년이 채 걸리지 않는 점을 감안하면 연내 인허가 절차 마무리가 예상된다. 엠디엠플러스는 인허가 절차 마무리 시점에 맞춰 잔금 납부 및 착공을 위한 대출을 조달할 것으로 보인다.

인허가 절차 마무리 후 조달되는 자금 규모는 조단위에 육박할 것으로 전망된다. 납부해야 하는 잔금만 약 7669억원이고, 2019년 매입 당시 책정된 공사비가 8000억원에 달하기 때문이다. 2019년 대비 공사원가 및 인건비 상승률 등을 고려할 경우 공사비만 해도 조 단위를 기록할 것으로 추정된다.

부동산 개발업계 관계자는 "정보사 부지 개발은 총사업비가 3조~4조원에 달할 것으로 예상되는 가운데 공사비만 2조원 가까이 들어갈 것"이라며 "인허가는 빠르면 올해 상반기 중으로도 마무리될 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "자금조달 시점은 연말 전후가 될 것"이라고 덧붙였다.