이 기사는 2024년 02월 21일 07:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 매출 외형을 유지한 반면 수익성은 뒷걸음질 치는 모습을 보였다. 보수적인 경영기조 하에 신규 신탁을 자제하는 움직임과 선제적으로 손실을 반영하려는 움직임이 맞물린 여파다. 금융당국의 눈높이를 맞추기 위해 신탁계정대 대손충당금을 보수적으로 책정하다 보니 재무건전성에도 일부 영향을 미쳤다.

20일 금융투자협회에 따르면 한국토지신탁은 지난해 별도기준으로 1871억원의 영업수익을 올렸다. 이는 전년 기록한 1882억원과 거의 유사한 수준이다. 이와 달리 영업이익은 같은 기간 491억원에서 337억원으로 31.3% 감소했다. 영업이익률(18%)로 따질 시 전년 대비 8.1%포인트 하락한 상태다.

보수적인 경영기조가 한 몫 했다. 한국토지신탁은 부동산 경기가 악화되자 무리한 외형 확장보다는 리스크를 관리하는 게 낫다고 봤다. 주력 수익원인 신탁보수가 2020년 924억원을 기록한 이래 최근 3년간 꾸준히 700억원대를 유지한 배경에도 한국토지신탁이 기수립한 경영기조가 존재한다.

선제적으로 비용을 반영하는 모습도 보였다. 영업비용 가운데 가장 크게 늘어난 계정은 '대출채권 관련 손실' 중 대손상각비다. 지난해 442억원으로 전년 대비 48.9% 증가했다. 판매비와 관리비(649억원)를 24억원가량 줄였지만 해당 기간 영업비용은 1391억원에서 1534억원으로 10.3% 늘어났다.

금융당국의 달라진 눈높이를 충족하기 위한 조치로 해석된다. 금융감독원은 이달 14개 부동산신탁사의 최고경영자(CEO)를 한데 모아 선제적인 리스크 관리와 내부통제 강화를 주문했다. 특히 차입형 토지신탁에 대해서는 사업장에 대한 예상손실을 100% 인식하라는 지시도 내려왔다.

차입형 토지신탁의 비중이 높은 한국토지신탁으로서는 수익성이 악화되는 결과로 이어질 수밖에 없다. 한국토지신탁의 부동산신탁 수탁고 8조3947억원 가운데 41.1%에 해당하는 3조4514억원이 차입형 토지신탁에 해당한다. 두 번째로 많은 담보신탁(2조9122억원)과도 차이가 상당하다.

재무 건전성에도 영향을 미쳤다. 금융감독원이 손실 반영과 함께 신탁사업에 대한 대손충당금을 충분히 쌓으라고 주문했기 때문이다. 한국토지신탁도 2021년 812억원이었던 신탁계정대 대손충당금을 지난해 1137억원까지 늘렸다. 그 결과 한국토지신탁의 부채비율(기금대출 제외)도 2022년 64.8%에서 지난해 73.2%로 8.4%포인트 상승했다.

다만 한국토지신탁은 최근 빈번하게 부실화되고 있는 책임준공확약형 관리형 토지신탁에 대한 신탁계정대 대손충당금이 아니라는 점을 강조했다. 일반적으로 신탁계정대 대손충당금이 미분양 문제를 겪고 있는 차입형 토지신탁과 사업성이 저하된 책임준공확약형 관리형 토지신탁에서 주로 발생하는데 전자에 해당한다는 주장이다.

환입을 위한 노력도 병행하고 있다. 현재 준공 후 미분양된 아파트들을 매각하는 절차를 진행 중이다. 매각 작업이 이뤄질 시 개별 사업장에 계상된 신탁계정대 대손충당금은 환입 수순을 밟게 된다. 시장에서는 한국토지신탁이 올해 안에 준공 후 미분양 아파트들을 상당수 털어낼 수 있을 것으로 전망하고 있다.

한국토지신탁 관계자는 "악화된 부동산 경기에 대응하기 위해 보수적인 경영기조를 수립했다"며 "신탁보수를 늘리지 않다 보니 영업수익도 1년 전과 큰 차이가 없었다"고 말했다. 그러면서 "신탁계정대 대손충당금이 늘어나기는 했지만 이른 시일 내 정상화될 것으로 기대하고 있다"고 덧붙였다.