이 기사는 2024년 02월 23일 16시17분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산 디벨로퍼 인창개발이 현대건설과 함께 진행중인 서울 강서구 가양동 CJ공장부지 개발 사업이 본궤도에 오르기 위한 속도를 낸다. 개발 사업을 위한 본프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 앞두고 만기 도래한 차입금을 일부 상환하기 위해 3700억원 상당을 차환했다. 올해 7월 착공을 목표하고 있는 가운데 본PF 전환 전 1조원이 넘는 브릿지론 관리가 숙제로 떠올랐다.

23일 관련 업계에 따르면 인창개발은 이달 21일 BNK투자증권을 주관사로 서울 가양동 CJ공장부지 개발 사업에 투입할 자금 3765억원을 차입했다. 유동화증권을 통해 차입구조를 만들었으며 시공사인 현대건설이 연대보증으로 신용을 보강하면서 대출이 이뤄졌다. 나이스신용평가는 현대건설의 선순위 무보증 채권 신용등급을 AA-/Stable로 평가한다.

이 프로젝트는 인창개발이 서울 강서구 가양1동 92-1번지 일원을 대규모 지식산업센터와 상가건물, 대형 판매시설 등을 개발하는 내용이 골자다. 2020년 인창개발이 현대건설과 손잡고 사업지를 사들이면서 사업이 본격화됐다. 현재 인창개발이 이 개발사업과 관련해 관리하는 브릿지론 규모는 1조5000억원이 넘는다.

아직 본PF 규모나 시기를 확정하진 못한 상황에서 단기 자금조달인 브릿지론 특성상 연말까지 순차적으로 차입금 상환 일정이 잇따르고 있다. 지난해 12월에도 만기 한 달의 1150억원을 리파이낸싱하기 위해 외부에서 자금을 조달했다.

약 두 달 만에 다시 진행된 이번 자금조달도 오는 3~4월 중에 만기가 도래하는 차입금을 상환하기 위한 것으로 풀이된다. AB사채 등 만기를 앞둔 자금이 3000억원이 넘는 상황이다. 이와 관련 인창개발은 본PF 전환 전까지는 1년 미만의 단기 자금 운용에 집중할 것으로 풀이된다. 이번에 조달한 자금도 만기는 오는 11월로 비교적 짧은 편이다.

이 같은 단기 자금 운용이 이어지는 탓에 금융 부담도 상당한 상황이다. 가양동 CJ공장부지 개발 사업은 전체 사업비가 3조원을 전후할 것으로 전망되는 대규모 프로젝트다.

여기에 서울 금천구, 인천 남동구, 경기도 파주시 등 수도권 일대에서 다양한 부동산 개발 사업을 진행하고 있다. 2022년 인창개발이 부담한 이자비용만 780억원을 넘었던 것을 고려하면 지난해도 적지 않는 금융 리스크를 진 것으로 해석된다.

특히 가양동 CJ공장부지 개발은 법적·행정적 리스크가 불거지면서 사업이 지체되기도 했다. 지난해 초 인허가권자인 강서구청이 건축협정 인가를 갑자기 취소했기 때문이다. 이후 구청장이 보궐선거로 바뀐 뒤 다시 인가 결정으로 변경되면서 개발 사업은 다시 정상화 과정을 밟고 있는 상황이다.

인창개발과 시공사 현대건설은 가양동 CJ공장부지 개발 사업 착공을 이르면 올해 7월로 목표하고 있다. 관건은 사업성을 확보하는 작업이다. 사업계획상 지하 7층~지상 14층 규모의 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등을 공급할 계획이다.

다만 최근 지식산업센터 공실 및 과잉 공급 문제 등이 부각되고 있어 사업성을 어떻게 확보하느냐가 본PF 전환 및 착공 여부를 결정지을 것으로 관측된다.