이 기사는 2024년 03월 11일 16:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

코레이트자산운용은 부동산에 강점이 있는 운용사다. 모기업인 한국토지신탁의 영향을 받으면서 자연스레 이쪽 분야에 투자 펀드를 곧잘 선보이고 있다. 이번엔 헌인마을 프로젝트파이낸싱(PF)에 펀드를 만들었다.

헌인마을 개발사업은 그간 우여곡절을 겪어온 프로젝트다. 강남권의 마지막 금싸라기땅으로 불리는 이 곳은 무려 18여년 동안 표류해오다 지난해 PF 결성에 성공하면서 속도를 내고 있다. 코레이트자산운용은 지리적 이점을 고려해 개발만 무사히 이뤄지면 충분히 사업성이 있다고 봤다.

◇2회차 1500억 중 200억 책임, 지리적 요인 고려

11일 금융투자업계에 따르면 코레이트투자운용이 지난달 말께 '코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁'을 결성했다. 설정액은 200억원이다. 헌인마을 PF 물량을 일부 받아 대출을 실행하기 위해 펀드를 결성했다.

헌인마을 개발사업의 전체 PF 규모는 8500억원 수준이다. 이중 7000억원(1회차)은 지난해 집행이 이뤄졌다. 나머지 1500억원(2회차)이 지난달 말 집행됐다. 2회차 물량 중 13% 정도를 코레이트투자운용이 책임졌다.

헌인마을 개발사업의 PF는 미래에셋증권과 NH투자증권이 대출 주선을 맡았다. 헌인마을 개발사업 시행법인은 헌인도시개발이다. 차주인 헌인도시개발은 두 차례에 걸쳐 PF 대출을 실행했다.

1회차는 지난해 말 집행됐다. 7000억원 규모의 해당 대출은 3개 트렌치로 구성됐다. 트렌치A 3700억원, 트렌치 2300억원, 트렌치C 1000억원 등이다. 대출 추선을 맡은 NH투자증권이 1500억원, 미래에셋증권이 700억원을 책임졌다. 시공을 맡은 롯데건설도 후순위 성격인 트렌치C 전체 물량을 부담했다. 금리는 트랜치별로 차이가 있지만 10% 초반대에 형성됐다. 이후 비슷한 조건으로 지난달 말 2개월의 시차를 두고 2회차 대출 집행이 이뤄졌다.

헌인마을 개발 PF가 2회에 걸쳐 대출 집행 시기를 나눈 이유는 증권사의 기조변화 탓이다. 지난해 하반기 대대적인 인사 이후 PF에 대한 그룹 전반에 걸친 기조 변화가 감지됐다. 리스크 노출을 최소화하자는 내부 의견이 있었던 것으로 보인다. 이 같은 대주단의 기조 변화가 대주단 모집에 영향을 준 것으로 보인다. 이에 1회차와 2회차로 나눴다는 게 거래에 정통한 관계자의 설명이다. 물론 주선사와 시공사가 직접 일부 PF 물량을 책임지기로하면서 성공적으로 총 8500억원의 PF가 무사히 집행됐다.

코레이트자산운용은 충분히 사업성이 있다고 판단했다. 지리적으로 우수할 뿐만 아니라 롯데건설이 후순위로 어느정도 깔아준 덕분이다. 코레이트자산운용 관계자는 "장기간 표류해온 사업장이지만 브랜드를 입히면 충분히 사업성이 좋을 것이란 판단에 투자를 결정했다"고 말했다.

헌인마을이 자리한 서울 서초구 내곡동 374번지 일원은 과거 나환자들의 자활촌이었다.헌인마을 개발 사업이 시작됐을 때부터 대모산과 능인산을 끼고 있는 자연환경과 프라이빗한 주거환경을 갖추고 있어 시장의 이목을 끌었다. 사실상 마지막 남은 강남 금싸라기 땅으로 불렸다.

◇17여년 표류, 금융위기 속 건설사 법정관리까지

헌인마을 프로젝트의 개발부지는 대지면적 기준 13만㎡에 달한다. 약 4만평 규모다. 이곳에 시행사는 공동주택 222가구와 근린생활시설을 개발한다. 시공사로는 롯데건설로 하이엔드 브랜드가 적용된 '르엘 어퍼하우스'를 적용해 개발한다는 계획이다.

헌인마을 개발사업이 본격화된 시기는 2002년으로 거슬로 올라간다. 헌인마을 도시개발사업은 2002년 사업구역 내 토지소유자들의 요청이 시발점이 됐다. 토지소유자들은 서울시에 자연녹지지역을 주거지역으로 변경해달라고 요구했다. 이후 이듬해 서울시가 토지소유자의 뜻을 받아들였고, 개발이 가능해졌다.

그렇게 2006년 삼부토건을 중심으로 설립된 우리강남피에프브이(우리강남PFV)가 헌인마을 부지를 매입에 나서면서 본격화됐다. 당시 우리강남PFV는 우리은행 등 금융권에 전체 토지의 77%인 9만9455㎡를 담보로 2300억원 가량을 대출받았다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 여파로 2011년 사업이 좌초됐다.

당시 연대보증을 제공했던 삼부토건과 동양건설산업은 법정관리를 피하지 못했다. 이들의 부도는 곧 헌인마을 개발사업의 족쇄가 됐다. 헌인마을 개발사업에 자금을 댄 차주들은 채권 매각을 통해 자금 회수에 나섰다. 삼부토건과 동양건설산업이 보유한 후순위 우선수익권 때문에 매각이 성사되지 못했다.

그러다 이해관계인들 간 복잡한 권리관계가 해소되면서 2019년 헌인마을 개발사업이 다시 추진력을 얻기 시작했다. 부실채권 매각이 이뤄졌고, 이때 미래에셋증권 등이 인수했다. 그후 2020년 조합이 설립됐고, 본격적으로 사업이 개시됐다.