이 기사는 2024년 03월 19일 14:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성물산 옛 서초사옥(현 더에셋) 매각이 본격화 됐다. 시장에선 무난히 1조원을 넘어설 것이란 관측이 나온다. 조 단위 딜이 될 것으로 예상됨에 따라 매도자 측에서도 최근 시장 상황을 고려해 매각 전략을 세우는 데 고심 중이다. 아직 구체적인 계획이 세워지진 않은 상태다. 주관사를 선정하고 보다 구체화될 것으로 보인다.

매각 전략의 핵심은 에퀴티 투자자를 확보하는 데 있을 것으로 점쳐진다. 최근 오피스 시장은 에퀴티 투자자 물색이 쉽지 않은 실정이다. 담보대출에 나설 대주단이 세팅 돼 있더라도 에퀴티 투자자를 구하지 못해 어려움을 겪는 곳들이 꽤 있는 것으로 전해진다.

시장에선 임차인과 에퀴티 투자자를 연결하는 식으로 마케팅 포인트를 잡을 것이란 관측이 나온다. 수년 전 코람코자산신탁이 빌딩명을 더에셋으로 변경했을 때 임차인을 다변화했다. 인수했을 때만 하더라도 삼성화재가 사옥으로 활용하고 있었다.

특정 임차인의 존재는 공실률 측면에선 상당히 큰 이점이다. 공실률 관리는 빌딩 관리에 가장 핵심 적인 요건이다. 빌딩을 인수하는 원매자 입장에선 안정적인 임차인의 존재는 꾸준한 임대료 수익이 보장되는 측면이 있다. 인수자가 운용사라면 해당 임대료를 기반으로 금융비용과 배당재원으로 활용하게 된다. 여기에 밸류애드를 위해 빌딩을 리뉴얼 하는 과정에서 임차인의 동의가 필요한데, 이 과정도 용이한 측면이 있다.

물론 이점만 있는 것은 아니다. 임대료 상승을 기대하기 다소 어려운 측면이 있다. 기본적으로 빌딩이 새 주인을 맞이하면 임대차 계약이 갱신된다. 기존 조건이 승계되는데, 이와 함께 기간에 따른 임대료 상승 조건이 달리기도 한다. 여타 개별 임차인들과의 협상과는 분위기가 다르다. 다소 임차인의 목소리가 커질 수 있다는 뜻이다.

이런 이유에서 코람코자산신탁은 삼성물산 서초사옥 인수 3년만에 빌딩 리뉴얼에 나섰다. 사전 수요조사를 통해 해당 빌딩에 입주하고자 하는 기업들의 니즈가 상당했고, 엑시트에 앞서 임차인을 다변화하는 방향으로 의사결정을 했다. 연장선에서 '삼성'이라는 이름을 빼고 빌딩명을 '더에셋'으로 변경했다. 이후 편의시설 확충과 내외부 환경개선 등을 추진하면서 임차인을 다변화했다. 그렇게 삼성화재 외에 현대자동차와 네이버 등이 더에셋의 임차인으로 합류했다.

시장에선 바로 이 지점을 활용해 매도자 측이 매각 전략을 세울 것으로 관측한다. 핵심은 삼성화재가 될 것으로 보인다. 삼성화재와의 임대차 계약기간이 내년 만료되기 때문이다. 시장에서는 삼성화재의 자리를 채울 수요가 상당한 것으로 전해진다. 이를 활용해 임차인 모집과 에퀴티 투자랑 연결하는 식으로 마케팅 전략을 짤 것으로 예상된다. 금리 상승으로 종류주 투자자의 수익률을 맞춰주는 게 어려운 실정이다. 전략이 기대대로 효과만 거둔다면 충분히 인수자 입장에서 조달 부담을 덜어낼 수 있다.

금융투자업계 관계자는 "임차인을 다양하게 가져간 것은 임대료 상승에 대한 기대를 갖게하는 요소"라며 "이에 더해 신규 임차인에 에퀴티 투자를 제안하는 식으로 마케팅 전략 방향을 가져갈 가능성이 높아 보인다"고 말했다.

최근 고금리 기조 속에 에퀴티 투자자 모집 난이도가 상당이 높아진 상태다. 더에셋의 경우 현재 시장에서 거론되는 평당 가격은 4000만원 이상이다. 연면적 기준으로 환산하면 1조원이 훌쩍 넘는다. 담보대출비율(LTV)을 60%로 산정할 때 인수자가 모아야 할 에퀴티는 4000억원에 달한다. 최근 시장 상황을 고려하면 조달 부담이 상당할 수밖에 없다.

실제 최근 거래 성사가 임박한 아크플레이스도 비슷한 고충을 겪었다. 아크플레이스의 인수자로 낙점된 곳은 코람코자산신탁이다. 코람코자신신탁은 최초 7600억원에 해당 자산을 인수할 예정이었다. 이 과정에서 에퀴티 조달에 어려움을 겪으면서 협상 기한을 두 차례나 연기했다. 결국 막판 가격 조정이 이뤄졌다.

코람코자산신탁의 가격 할인 요청에 매도자 측에서도 시장 상황을 고려해 대승적으로 가격할인에 중지를 모았다. 그렇게 아크플레이스의 몸값은 200~300억원 정도 할인된 7000억원 초반대 정도로 낮아졌다.