이 기사는 2024년 06월 28일 07:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

신영그룹은 에스엘플랫폼을 출범시킬 때부터 기업공개(IPO)를 고려했다. 디벨로퍼 특성상 비상장사로만 그룹을 운영하고 있던 신영그룹으로서는 이례적인 행보였다. 현재는 성장 가능성과 실제 구현한 결과물이 황금률을 이룰 시 가치를 최대화할 수 있다는 판단에 내실을 다지는 단계다.

추가 비즈니스 모델(BM)을 안착하기 위한 노력도 병행하고 있다. '주거·비주거 서비스'라는 안정적인 캐시 플로우가 존재하지만 코리빙, 시니어하우징 등 새 BM이 자리잡을 경우 기업가치(EV)가 보다 증폭될 것이라 내다봤다. IPO가 예정된 2026년까지 EV를 지속 상승시키겠다는 복안이다.

◇라이프스타일 프롭테크 기업, 첫 상장 기대감

에스엘플랫폼은 신영그룹이 전략적으로 출범시킨 계열사다. 부동산 사관학교라 불렸던 신영자산관리와 주거 서비스에 특화돼 있던 쏘시오리빙을 흡수합병했다. 주거·컨시어지 플랫폼을 근간으로 맞춤형 주거·비주거 서비스를 제공하고 누적된 데이터에 의거해 포트폴리오를 확장하겠다는 취지였다.

IPO도 출범 단계부터 전략적으로 준비해 왔다. 정춘보 회장을 비롯해 내부적으로도 공간 사업과 관련된 기업이라면 IPO를 통한 과감한 펀딩이 담보되야 외연 성장에 이를 수 있다는 공감대가 형성됐다. 그간 비상장사 위주로 대기업집단을 이룬 신영그룹으로서는 이례적인 결정이었다.

현재는 IPO를 위해 데이터, 플랫폼에 국한되지 않고 '디벨로퍼레이터'로서의 입지를 다지고 있다. 디벨로퍼레이터는 '디벨로퍼'와 '오퍼레이터'의 합성어다. 단순히 개발 업무에 그치지 않고 보통주 투자자이자 오퍼레이터 자격을 유지하는 방식으로 자산의 가치를 지속 상승시키겠다는 의미로 풀이된다.

'브라이튼 여의도' 등이 임대 후 분양전환 상품이었던 만큼 디벨로퍼레이터로서 체험할 수 있던 시간도 가졌다. 입주민들에게 맞춤형 상품을 제공하는 방식으로 분양전환을 이끌어냈다. 향후 부실채권(NPL) 자산을 컨버전해 지속 관리할 경우 리츠 상품 등과 연계해 쿠폰(배당·이자)형 상품으로 자리매김할 것이란 판단을 내렸다.

코리빙과 시니어하우징을 새 먹거리를 낙점한 배경에도 디벨로퍼레이터가 자리한다. 신영그룹이 디벨로퍼를 근간으로 성장한 대기업집단인 만큼 오퍼레이터 영역의 다양성 확보 차원에서 선택했다. 주거 서비스를 제공하던 시절부터 7년 이상 누적된 데이터를 활용한 덕에 서비스와 콘텐츠면에서도 성공적으로 포트폴리오를 넓히고 있다.

재무제표상 상장요건도 일찌감치 충족했다. 코스닥 기준 자기자본 30억원 이상의 3년 이상 업을 영위한 기업이 △당기순이익 20억원 △자기자본이익률(ROE) 10% △매출액 100억원 등을 하나만 충족해도 상장 절차를 밟을 수 있다. 에스엘플랫폼은 해당 조건들을 대부분 충족한다. 라이프스타일 프롭테크 기업으로 첫 상장되기 위한 채비를 마쳤다.
◇2026년 기준 EBITA 120억, PER 18배 대입 시 EV 2160억 추산

에스엘플랫폼은 안정적인 캐시 플로우를 바탕으로 IPO에 나서겠다는 방침이다. 현재 주거·비주거를 합쳐 48개 사업장(3만1700가구)에 서비스를 제공하고 있다. 오픈 예정인 사업장 수도 58곳(2만7710가구)에 달한다. 지난해에도 매출액 488억원 가운데 68.3%(333억원)가 서비스 용역에서 나왔다.

여타 부동산 서비스 기업들과 궤를 달리 한다. 레고랜드 사태 이후 부동산 서비스 기업들에 대해 선별적인 투자만 이뤄지고 있다. 대부분의 부동산 서비스 기업들이 시리즈 A·B·C 라운드로 투자를 받았지만 여전히 적자 기조를 보이고 있기 때문이다. 미래 전망을 기대하기에도 업황이 좋지 않다.

일례로 알스퀘어는 2021년 시리즈C 라운드로 850억원가량의 투자금을 확보했으나 영업손실이 지속되는 모습이다. 시리즈C 라운드를 거친 아파트멘터리도 마찬가지다. 홈즈컴퍼니를 비롯해 맹그로브, 케어링, 케어닥 등 시리즈B 투자를 받은 부동산 서비스 기업들의 상황도 크게 다르지 않다.

사정이 이렇다 보니 에스엘플랫폼의 2026년 상각전영업이익(EBITA)이 120억원정도로 추산된다는 점에 미루어 기대감이 상당하다. 과거 프롭테크 기업인 리파인이 상장 당시 주가수익비율(PER)로 18~20배정도를 받았다. 이를 단순 대입할 경우 EV는 2160억원정도로 예상된다. 코리빙 등 추가 BM이 자리잡을 경우 EV는 보다 상승할 여력이 남아있다.

IPO 주관을 맡을 증권사들도 물망에 오른다. 신영그룹과 오랜 기간 프로젝트파이낸싱(PF) 단계에서 손발을 맞춰온 증권사들이 거론되고 있다. 생명보험 계열사를 보유한 금융지주 산하 증권사들도 후보군이다. 향후 보험사들과 에스엘플랫폼의 새 먹거리인 시니어하우징의 연계 가능성이 상당하다는 판단에서다.

이상무 에스엘플랫폼 대표는 "재무제표상 상장요건을 충족하는 데다 IPO에 대한 의지도 여전히 강하다"며 "현재는 펀딩보다는 사업 내실화에 집중하고 있다"고 설명했다. 그러면서 "2026년 상장 가능성이 여전히 열려 있지만 사업 내실화 속도에 따라 1~2년정도 조정될 가능성도 상존한다"고 덧붙였다.