이 기사는 2024년 06월 27일 07:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

신영그룹은 국내 굴지의 디벨로퍼로 통한다. 오로지 부동산 외길만으로 공시대상기업집단에 포함됐다. 시행법인이자 지주사격인 신영을 필두로 시공(신영씨앤디), 부동산금융(브라이튼자산운용), 임대차·투자 컨설팅(신영에셋)으로 이어지는 밸류체인을 구축해 자산총액 5조원을 달성했다.

차기 행보로 선택한 게 바로 서비스와 데이터다. 내부적으로 준공 이후 단계까지 밸류체인을 마련해야 한다는 공감대가 형성됐다. 여러 후보군 끝에 주거 서비스에 특화돼 있던 쏘시오리빙을 인수했다. 인수 이후에는 신영자산관리를 존속법인으로, 쏘시오리빙을 소멸법인으로 흡수합병하는 절차를 밟았다.

화학적 결합이 마무리되는 시점과 맞물려 신영자산관리의 사명을 에스엘플랫폼으로 변경하고 출범을 공식화했다. 덕분에 신영그룹의 포트폴리오는 시행부터 준공 이후 단계를 포괄하는 '원 스톱 밸류체인' 성격을 띄기 시작했다. 밸류체인의 구심점이기도 한 만큼 2026년에는 에스엘플랫폼의 기업공개(IPO)에 도전하겠다는 청사진도 공유했다.

◇쏘시오리빙 인수 결정, 데이터 역량 필요성

신영그룹은 디벨로퍼로서 데이터를 그 누구보다 잘 활용했던 곳이다. 과거 정동희 신영대농개발 대표가 직원이었던 시절 서울 소재의 3만3057㎡(1만평) 이상 오피스 빌딩을 발로 뛰며 조사한 일화는 아직까지도 회자되고 있다. 지금과 달리 세련된 데이터는 아니었지만 차별화된 내용을 바탕으로 임대관리(LM) 분야에서 선구자로 통했다.

정춘보 회장의 수첩도 그 시절 신영그룹의 데이터 역량을 대변하는 소재다. 정 회장은 단순히 데이터만을 기입하는 게 아니라 등산 후 정상에서 바라본 서울의 변화, 느낌점 등을 함께 수첩에 담아 주요 의사결정 과정에 활용했다. 2010년대 말에는 데이터에 특화된 '비즈니스 이노베이션팀'을 출범시키는 모습도 보였다.

다만 비즈니스 이노베이션팀 구성원들의 잦은 이탈로 쉽사리 성과가 나오지 않았다. 정 회장도 내부 인력만으로는 사업을 추진하기 힘들다는 판단을 내렸다. 이때 눈에 들어온 게 쏘시오리빙이다. 당시 쏘씨오리빙은 제2호 뉴스테이 사업인 '수원 권선 꿈에그린'을 시작으로 저변을 넓혀가던 시기였다.

정 회장은 쏘시오리빙의 주거 서비스와 함께 기확보한 데이터를 높이 샀다. 쏘시오리빙이 2만8000여가구에 주거 서비스를 제공하는데 있어 '주거 4.0'이라는 플랫폼을 적극 활용하자 시너지를 기대했다. 준공 후 단계에 쏘시오리빙의 주거 서비스 역량을 활용할 수 있을 뿐더러 주거 플랫폼으로 입주민들의 니즈를 파악하는데 용이하다고 내다봤다.

실제 신영그룹의 쏘시오리빙 인수는 서두르는 감이 없지 않았다. 그만큼 정 회장은 쏘시오리빙이 보유하고 있던 역량이 신형 엔진으로 작용할 것이라 판단했다. 인수 주체로는 신영자산관리를 활용했다. 2021년 말 신영자산관리를 존속법인으로, 쏘시오리빙을 소멸법인으로 하는 흡수합병 절차를 거쳤다. 이듬해에는 사명을 에스엘플랫폼으로 변경했다.

지분 구조도 확립됐다. 정 회장의 차녀인 정신재 씨(44.47%)를 비롯한 동일인측이 에스엘플랫폼의 지분 80.61%를 보유하고 있다. 이외에 쏘시오리빙 시절 투자를 단행했던 다날(9.8%)과 크레비스임팩트제1호(2.56%), 포스코기술투자(1.6%), 티인베스트먼트(1.6%)도 기타주주로 참여한 상태다.
◇매출 달성 기대감, 코스닥 상장요건 확립

신영그룹은 에스엘플랫폼 출범과 함께 청사진을 공유했다. 합병 이후 3년차를 맞이하는 시점에 매출 1000억원을 달성하고, 5년이 지난 시점에는 IPO를 단행하겠다는 게 주된 내용이다. 에스엘플랫폼이 2021년 12월 신영그룹에 편입됐다는 점에 미루어 2026년에는 IPO 절차를 밟아야 한다.

매출 달성은 무리가 없을 것으로 점쳐진다. 최근 2년간 평균 500억원대의 매출을 달성했지만 올해부터 그룹 시너지가 본격화되고 있기 때문이다. '브라이튼 N40'과 '브라이튼 여의도' 같은 그룹 서비스 일감부터 그간 신영자산관리가 담당했던 업무 덕에 포트폴리오가 주거를 넘어 비주거까지 확대됐다.

서비스 영역에서도 수주 물량이 상당하다. 에스엘플랫폼은 현재 주거 38곳(3만1700가구), 비주거 23곳의 사업지를 운영하고 있다. 예정 사업지도 주거 48곳(2만7110가구), 비주거 10곳이 존재한다. 현재 매출액의 대부분을 차지하고 있는 서비스 용역부문의 성장 가능성이 기대되는 대목이다.

개발 사업 역시 본격화됐다. 기존 신영그룹 내 소규모 개발을 전담하던 조직인 '지웰홈스'를 에스엘플랫폼으로 이관하는 절차를 밟았다. 지웰홈스 특성상 대부분이 임대 사업이다. 입주 전 관리지원부터 임대관리, 커뮤니티시설 위탁 운영, 주거 서비스 운영에 특화된 에스엘플랫폼과 시너지가 발현될 것이라 판단했다.

올해는 부실채권(NPL) 위주로 물건을 검토하고 있다. NPL 물건을 컨버전(용도변경)하거나 리모델링하는 방식으로 가치를 높인다. 이후에는 에스엘플랫폼의 운영 역량을 더해 지속 관리할 계획이다. 일반적으로 공사기간이 짧을 뿐만 아니라 자산가치도 증대되는 만큼 기대감이 상당하다.

재무제표상 코스닥 기준으로 상장요건도 갖춘 상태다. 일반적으로 자기자본 30억원 이상의 3년 이상 업을 영위한 기업이 △당기순이익 20억원 이상 △자기자본이익률(ROE) 10% 이상 △매출액 100억원 이상 등 조건을 하나만 충족해도 상장 절차를 밟을 수 있다. 에스엘플랫폼은 해당 조건들을 모두 충족한다.