이 기사는 2024년 07월 01일 16:01 theWM 에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화로 인해 저축은행 등 기관들이 연체율 관리에 나선 가운데 진성매각(true sale)이 논란이 되고 있다. 직접 출자한 펀드를 통해 자신의 부실자산을 사들여 연체율을 낮췄다면 이를 진짜 매각으로 볼 수 있냐는 논리다. 업계에서는 당국의 제재를 피하기 위해선 펀드 내 수익자를 다변화하는 게 핵심이라고 보고 있다.

1일 금융투자업계에 따르면 저축은행중앙회는 이번달 중 3차 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 정상화 펀드 조성할 예정이다. 지난해 1차 정상화펀드에 이어 지난 6월 중 2차 정상화펀드의 집행을 마쳤다. 2차 정상화펀드는 당초 1200억원 규모로 예상됐으나 저축은행의 추가 출자가 이어지면서 최종적으로 5100억원 규모의 자금이 모였다. 운용은 한국투자리얼에셋운용과 웰컴자산운용이 맡았다.

저축은행의 출자 규모가 늘어난 건 급등하고 있는 연체율을 낮추기 위해서다. 지난 1분기 전국 79개 저축은행의 연체율은 8.8%를 기록했다. 지난해 말 6.55%보다 2.55%p 상승한 수치다. 증가 속도를 가속화하는 건 부동산 PF 대출이다. 토지담보대출과 부동산 PF대출 등을 포함한 기업대출 연체율은 11%로 전년말(7.48%) 대비 3.52% 상승했다.

부실 사업장이 많아지면서 함께 부상한 이슈가 진성매각이다. 진짜 판 게 맞느냐는 것이다. 예를 들면 연체율이 높은 A 저축은행에서 1000억원을 출자해 펀드를 만들고, 이 펀드를 통해 A저축은행이 자금을 빌려준 인천에 위치한 B 사업장에 리파이낸싱을 해준다. 부실자산 매각에 따라 A 저축은행의 연체율은 낮아진다. 형식상 매각이지만 결국 실 소유주가 바뀌지 않았다는 점에서 매각으로 인정하지 않을 수 있다.

진성매각 인정 여부가 중요한 건 저축은행법 때문이다. 상호저축은행법에 따르면 저축은행은 자기자본의 20%까지만 집합투자증권에 투자할 수 있다. 문제는 부동산 PF로 시장이 꽉 막히면서 이 투자 한도가 이미 채워진 곳이 많다는 것이다. 당국은 부실채권을 빠르게 해소하기 위해 지난달부터 정상화펀드에 한해 20% 조건을 면제해주기로 했다.

여기에 달린 단서가 ‘진성매각’이다. 진성매각으로 인정을 받을 경우에만 추가 투자 한도가 나오는 셈이다. 당장 펀드를 조성해 부실 사업장을 정리하고 연체율을 낮췄다고 하더라도, 나중에 당국 조사에서 진성매각이 아니라는 판단이 나오면 20% 한도를 넘긴 게 된다. 이 경우 상호저축은행법을 어기게 돼 추후 당국 제재를 받을 수 있다. 결국 PF 정상화펀드에 참여하더라도 진성매각으로 인정받는 게 중요해지는 셈이다.

업계 관계자는 “진성매각 이슈를 피하기 위해 일반적으로 모자형 구조를 활용하고 있다”고 말했다. 모펀드에서 수익자들의 자금을 받고, 이를 자펀드로 쏘는 구조다. 이후 자펀드에서 직접 사업장의 부실채권을 사들이는 식이다.

10곳 이상의 기관을 수익자로 받아 모펀드의 지분을 희석하는 게 핵심이다. 진성매각 논란은 특정 수익자가 본인의 자산에 대해 통제권을 행사할 수 있을 때 발생한다. 여전히 통제권이 있다면 진짜 매각한 것이 아니라고 보기 때문이다. 하지만 모펀드에 여러 저축은행이 들어온다면 하나의 수익자가 영향력을 행사하긴 어렵다. 몇 개의 자펀드에 나누어 자금을 쏜다면 문제가 발생할 가능성은 더욱 낮아진다.

또다른 문제는 옵션이다. 지난해 1조원대의 캠코펀드가 조성됐지만 실제로 펀드에서 진행된 딜은 거의 없었다. 매도자와 매수자 사이 가격 이견 때문이다. 이를 해결하기 위해 업계에서는 가격을 높게 받되, 추가적으로 손실이 발생하면 저축은행이 이를 부담하도록 하는 옵션을 다는 방안을 고려하고 있다. 하지만 옵션이 달릴 경우 진성매각으로 인정되지 않을 수 있어 이에 대한 당국의 판단도 중요한 상황이다.

업계에서는 지분율과 옵션의 수준이 중요하겠지만 당국에서 유연하게 해석을 내려줄 것으로 기대하고 있다. 업계 관계자는 “지난 4월부터 경공매 활성화 방안이 적용되면서 강제로 가격을 낮추는 사업장이 많아지고 있다”며 “부실 사업장 정리에 대한 정부의 의지가 높은 만큼 펀드 지분율이 50% 이상이 아닌 이상 넉넉히 진성매각으로 인정해 줄 것으로 보인다”고 말했다.