이 기사는 2024년 08월 08일 14:31 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 미국 애틀란타 소재 오피스 빌딩인 파크센터원(Park Center 1) 운용에 숨통이 트일 전망이다. 자산가치가 하락한 상황에서 저가에 매도를 해야하는 상황이었는데, 신규 대주를 유치하면서 가치 상승을 기대할 수 있는 시간을 확보했다. 다만 늘어난 차입규모와 함께 두 배 정도 치솟은 금리는 다소 부담으로 작용할 전망이다.

8일 금융투자업계에따르면 미래에셋자산운용이 미국 애틀란타 소재 파크센터원 리파이낸싱 작업을 마친 것으로 파악된다. 리파이낸싱 대상은 파크센터원을 인수할 때 빌린 담보대출이다.

앞서 미래에셋자산운용은 2017년 7월 파크센터원을 인수했다. 인수금액은 2억9280만달러였다. 그중 담보대출 규모는 1억5800만달러였다. 나머지는 에퀴티 투자로 펀드를 통해 조달했다.

이번 리파이낸싱을 통해 담보대출 규모는 증가했다. 1억6785만달러로 1000만달러 가량 늘었다. 이자율은 종전 3.34%에서 6.64%로 거의 두 배 가까이 늘었다. 만기는 3년이다. 미래에셋자산운용으로선 당장 위기에서 벗어나 시간을 버는데 성공했다. 물론 늘어난 금융비용은 부담이 될 전망이다. 금융비용으로 보면 기존 연간 527만달러에서 1100만달러 정도로 늘었다.

미래에셋자사운용은 운용에 숨통이 트였지만, 결국 3년 뒤 자산가치가 회복되기를 기대해야하는 상황에 놓였다. 추후 자산가치 변동이 없다면 지금의 선택이 악수가 될 수도 있기 때문이다. 미래에셋자산운용은 차입금 만기 도래에 앞서 매각을 저울질 했다. 하지만 고금리 기조 속에 미국 오피스 시장이 침체일로를 걸으면서 여의치 않았다. 헐값에 매각하기에도 부담이 있었다.

현재 파크센터원의 가치는 지난해 감정평가액 기준 2억4300만달러 정도다. 최초 인수했을 때 가격 아래로 떨어졌다. 자연스레 담보인정비율이 늘면서 미래에셋자산운용으로선 운용에 부담이 뒤따랐다. 그나마 미국에서 금리 인하 시그널이 본격적으로 나오고 있다는 점은 위안거리다.

금리가 낮아지면서 양적완화 정책이 펼쳐지면 실물자산의 가격의 반등을 기대할 수 있다. 특히 임차인도 북미 최대 보험사인 스테이트팜으로 안정적인 편이다. 단일임차인이라는 점에 리스크가 전혀 없는 것은 아니지만, 잔여 임차이간이 13년 정도 남아있는 상태다. 스테이트팜의 임대차기간은 20년이다. 여기에 연장옵션도 달렸다. 최대 40년까지 가능하다.

결국 자산가치 회복 속도에 따라 현재는 손실이 날 가능성이 높지만 이익 구간으로 접어들 수도 있다는 이야기다. 미래에셋자산운용도 이 같은 시장 상황을 고려해 조건으로 리파이낸싱을 한 것으로 보인다.

미래에셋자산운용은 오는 10월 수익자 총회를 열고 펀드 만기도 연장할 예정이다. 펀드 만기와 대출 만기 간 다소 차이가 있다보니 시차를 두고 진행하는 것으로 보면 된다.

파크센터원은 2016년 말 준공된 지하 4층~지상 21층 규모의 오피스 빌딩이다. 빌딩이 자리하고 있는 애틀란타는 미국 남동부의 경제, 문화, 산업의 중심도시다. 포춘지 선정 500개 기업 중 뉴욕과 휴스턴에 이어 가장 많은 기업들의 본사가 위치한 도시이기도 하다. 건물이 위치한 곳은 애틀랜타 중심지 인근으로 광역지역 내에서도 대중교통 접근성이 우수하단 평가를 받고 있다.