이 기사는 2024년 08월 21일 10:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

GS건설이 지분을 투자하고 연대보증 형태로 신용을 보강한 부산시민공원주변재정비촉진1구역개발사업이 브릿지론 만기를 1년 연장했다. 2019년 8월 기표한 장기 미착공 사업장이다. 시행법인에는 2018년부터 2023년까지 6년간 955억원의 순손실이 누적됐다. GS건설은 이르면 내년 하반기 착공을 기대하고 있다.

21일 업계에 따르면 부산 부산 촉진1구역 개발사업 시행사 파크시티는 최근 2184억원 규모 브릿지론 대출 만기 연장에 성공했다. 브릿지론 만기는 2025년 8월 18일로 설정됐다.

조달 과정에서 GS건설의 신용보강이 제공됐다. GS건설은 연대보증 형태로 신용을 보강했고 채무보증 규모는 브릿지론 전액인 2184억원이다. 신용보강액은 지난해 말 GS건설의 자기자본 대비 4.47% 규모다.

이 사업은 부산광역시 부산진구 부암동 27-7번지 일원 6만423㎡ 부지에 공동주택과 오피스텔, 사업시설 등을 조성하는 프로젝트다. 지하 5층~지상 69층, 5개동, 공동주택 1874가구 및 오피스텔 218실 규모로 조성된다.

시행을 맡은 파크시티는 재개발 사업 수행을 위해 2018년 6월 설립됐다. 설립 당시 사명은 소백이고 현재의 사명으로 변경된 시점은 2023년 3월이다.

GS건설은 파크시티 설립 초기부터 지분을 투자했다. 지난해 말 기준 지분율은 29.99%로 나타났다. 디벨로퍼 청담C&D가 14%를 보유하고 있으며 기타 개인주주들도 주주로 참여했다. 재개발 사업이지만 지주공동방식으로 진행되기 때문에 GS건설과 청담C&D가 지분을 보유할 수 있었다.

이 사업은 지난 4월 관리처분계획 인가를 받으며 대부분의 인허가 절차를 마무리했다. 재개발 사업은 △정비계획 수립 △구역지정 △조합설립 △사업시행계획인가 △관리처분계획인가 등의 절차로 진행된다. 관리처분계획인가는 착공 전 마지막 인허가 중 하나로 재개발 사업의 9부능선으로 꼽힌다.

인허가 절차가 대부분 마무리됐지만 GS건설은 2025년 하반기 착공 및 분양을 목표로 사업을 추진하고 있다. 관리처분계획인가 이후 이주 및 철거에 추가적인 기간이 소요되고 사업계획 변경 등 추가적인 인허가 일정이 남아있기 때문이다.

브릿지론을 1년 더 사용하게 되면서 촉진1구역 개발사업의 수익성을 기대하기는 어려워졌다. 기존에도 브릿지론을 2년 이상 사용하고 있는 장기 지연 사업지였기 때문이다.

파크시티가 처음 브릿지론을 조달한 시점은 2019년 8월이다. 사업지를 확보하기 위해 총 804억원 규모 대출약정을 체결했다. 당시에도 GS건설이 연대보증을 통해 신용을 보강했다.

첫 조달 당시 2020년 분양을 목표로 사업이 추진됐다. 현재 목표대로 2025년 하반기 분양이 이뤄져도 기존 계획 대비 5년 가량 사업이 지연된 셈이다.

착공 및 분양이 장기간 지연되는 동안 시행법인의 손실도 누적되고 있다. 2018년 67억원이었던 파크시티의 연간 순손실은 2019년 117억원, 2020년 122억원, 2021년 130억원 등으로 확대됐다. 2022년에는 193억원, 2023년에는 325억원의 순손실을 기록하면서 6년간 955억원의 순손실이 쌓였다.

사업이 추가로 지연될 가능성도 있다. 이주 및 철거를 위해서는 이주계획 수립과 5~6개월 가량의 이주기간, 지방자치단체 철거 승인 등을 거쳐야 한다. 이주작업은 세입자 및 조합원 전원의 협조가 필요하기 때문에 재개발·재건축 사업에서 지연이 가장 빈번하게 발생하는 절차 중 하나다.

거액의 공사도급계약을 체결한 GS건설 입장에서는 신속한 분양 및 착공이 필수적이다. 지난해 3월 체결된 도급계약 기준 공사비는 약 9002억원이다. 이는 GS건설의 2023년 연결기준 매출 13조4367억원의 6.7%에 해당한다. 건축·주택본부 연간 매출 9조86억원 대비로는 9.99% 규모다.

브릿지론 우발부채 해소를 위해서도 분양 및 착공을 통한 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 필요하다. 상반기 말 GS건설의 부동산 PF 관련 신용보강 규모는 보증금액 기준 3조8732억원이다. 이 가운데 브릿지론은 2조832억원으로 집계됐다. 전체 브릿지론 신용보강의 10.48%가 촉진1구역에 제공된 구조다.