이 기사는 2024년 11월 21일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

지난 8월 기한이익상실(EOD)이 발생한 '더팰리스73' 사업의 대주단이 채권 회수 방안을 검토 중이다. EOD 선언 이후 지금까지 3개월 넘는 임시 유예기간 동안에도 시행사는 대출연장 합의를 이끌어내거나 원금상환을 위해 자금을 조달하지 못했다. 대주단 전원이 만기연장에 동의해야 사업을 이어나갈 수 있는데, 현재 주요 대주들이 엑시트를 검토하고 있어 연장 가능성이 높지 않은 상황이다. 시행사 더랜드는 만기연장을 위해 이달 말까지 대주단을 설득할 방안을 제시하겠다는 입장이다.

20일 관련 업계에 따르면 반포 더팰리스73 개발사업 대주단은 현재 대출채권 회수 조치를 검토 중이다. 더랜드는 반포 더팰리스73 개발사업 대출 연장이 불발되며 EOD가 발생한 이후 분양을 잠정 중단한 채 대주단과 협의할 방안을 찾고 있다. 이곳은 50% 미만의 분양률로 사업 추진이 어려워지며 EOD가 발생한 곳이다. 시행사가 4000억원 넘는 대출원금을 갚지 못해 8월 18일자로 EOD가 확정된 상태로 남아있다.

더랜드는 지난 8월 18일 브릿지론 만기일 이전에 본PF 전환에 실패하며 대출원리금 상환을 하지 못했다. EOD 발생 이후 세 달이 넘는 임시 유예기간 동안에도 대출만기를 연장하거나 본PF 조달을 이끌어내는 데 실패했다.

금융당국 지침상 대출만기가 2회 이상 연장된 경우 대주단 4분의 3 이상 동의를 받아야 만기를 추가로 연장하도록 한다. 다만 해당 사업장은 '대주단 전원 동의'가 있어야 만기를 연장할 수 있도록 규정하고 있다. 현재 선순위로 참여한 상당수 금융사가 만기 연장 의사가 없으며 채권 매각이나 공매 등 회수 조치를 검토하고 있는 것으로 파악됐다.

한 대주단 관계자는 "지난해부터 대출만기를 단기로 계속 연장해오면서 이미 정상 사업장이 아니라고 판단하고 있다"며 "이미 기한의 이익을 상실한 채권을 최대한 빠른 시일 내 회수하기 위해 일부 손해를 보더라도 채권을 매각하고 엑시트할 계획"이라고 말했다.

현재 선순위 대주들이 만기연장에 부정적인 상황임을 고려하면 향후 공매 절차가 진행될 수도 있다. 단 공매가 이뤄지면 중·후순위 대주들의 경우 원금을 회수하지 못할 가능성이 높다.

시행사는 이달 말까지 대주단과 협의할 방안을 마련한다는 계획이다. 만약 가까스로 대출 연장 합의에 도달한다고 하더라도 일부 선순위 대주가 이탈하면서 대주단 구성을 다시 짜야 될 수 있다. 더랜드 관계자는 "이달 말쯤이면 어느 정도 사업 향방에 대한 윤곽이 나올 것"이라며 "최대한 사업을 이어나갈 수 있도록 검토하고 있으나 당장 자세한 계획은 공개하기 어렵다"고 말했다.

더팰리스73은 서울 서초구 반포동 63-1번지 일원 옛 쉐라톤서울팔레스호텔 부지에 '하이퍼엔드 주택'을 조성하는 프로젝트다. 연면적 2만6082㎡, 지하 4층~지상 35층, 2개동, 공동주택 58가구 및 오피스텔 15실 규모다.

사업은 2020년 11월 더랜드가 서주산업개발로부터 쉐라톤서울팔래스호텔 인수 우선협상대상자로 선정되면서 시작됐다. 더랜드는 당시 3501억원에 부지를 매입했다.

더랜드는 2022년 3월 한국투자증권 주관으로 대출약정을 체결하고 4050억원 규모의 브릿지론을 일으켜 토지를 확보했다. 대주단은 1순위 3300억원, 2순위 550억원, 3순위 200억원으로 구성됐다.

선순위 대주단은 △롯데손해보험 1000억원 △현대화재해상보험 505억원 △새마을금고지점 14곳 500억원 △BC카드 300억원 △산은캐피탈 295억원 △IBK캐피탈 200억원 등이다. 중순위 대주단은 △BNK캐피탈 200억원 △신한캐피탈 50억원 △한국캐피탈 50억원 △하나캐피탈 50억원 등이다. 브릿지론을 주관한 한국투자증권은 유동화 법인을 통해 1·2·3순위에 각각 200억원씩 총 600억원을 조달했다.

약 2년 반 동안 브릿지론 만기가 여섯 차례 연장됐다. 당초 브릿지론 만기는 2023년 3월이었지만 대주단 협의를 통해 지난해 9월까지 6개월 연장했다. 이후 3개월씩 두 차례 연장해 올 3월 18일 만기가 돌아왔다. 이때 더랜드는 대출약정 변경계약을 체결하고 브릿지론 만기를 6월 18일까지로 3개월 연장했다. 이후 1개월씩 두 차례 연장해 8월 18일자로 만기일이 도래한 바 있다.

하지만 시행사가 대출원금 상환에 실패하며 지난 8월 18일자로 EOD가 확정됐다. 이후 지금까지도 대출연장 합의를 이끌어내거나 PF자금조달을 성사시키지 못하고 있다. 더랜드는 EOD 발생 이후 분양도 중단했다. 기존 수분양자들에게도 이달 말까지 향후 사업 진행 방침을 안내할 예정이다.