이 기사는 2025년 01월 09일 16시12분 thebell에 표출된 기사입니다

한국투자부동산신탁이 경기도 용인 책임준공 사업장 관리에 역량을 집중하고 있다. 분양률이 저조한 책준기한 도과 사업지인 만큼 대주의 투자원리금 배상 요구와 소송 문제가 발생할 수 있는 곳이다. 한국투자부동산신탁은 촉진책을 통해 분양률을 제고하는 한편 대주와 긴밀한 협의를 통해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하고 신탁계정대를 회수한다는 계획이다.

9일 업계에 따르면 디벨로퍼 에스엘에스개발은 최근 용인 공동주택 개발사업 관련 PF대출의 만기를 2026년 1월로 1년 연장했다. 앞서 2024년 5월 만기가 도래하자 대출만기를 6개월 연장했던 사업이다.

이 사업은 경기도 용인시 수지구 동천동 177-2번지 일원 4049㎡ 부지에 공동주택을 조성하는 프로젝트다. 연면적 1만4555.86㎡, 지하 2층~지상 13층, 2개동, 94가구 규모로 조성된다. 에스엘에스개발이 시행하는 한국투자부동산신탁의 책임준공확약형 관리형토지신탁 사업지다. 시공은 서광종합건설이 맡았다.

시행사가 PF대출을 조달한 시점은 2022년 2월이다. 565억원 한도 PF대출 약정을 체결했다. 대주단은 17개 새마을금고로 구성된 선순위 대출 480억원과 다올투자증권이 신용을 보강한 유동화법인(SPC)의 후순위 대출 85억원 등으로 구성됐다.

하지만 저조한 분양률로 사업에 어려움을 겪기 시작했다. 시행사는 2022년 10월 입주자모집공고를 내고 분양에 나섰으나 주택경기 침체의 직격탄을 맞아 공사 진행도 어려운 수준의 계약률을 기록했다. 에스엘에스개발은 2023년 감사보고서를 통해 분양률이 현저히 저조해 PF대출 상환 변제일정 준수에 차질이 발생했다고 공시했다.

원자재 가격 상승에 따른 공사비 문제도 사업의 발목을 잡았다. 서광종합개발의 2023년 감사보고서를 보면 용인 공동주택 개발사업의 계약금액은 215억원이지만 2023년 말 기준 공사예정원가는 242억원으로 설정돼 있다. 공사를 진행할 수록 시공사가 손해를 보는 구조다. 서광종합건설이 자본총계 72억원에 불과한 중소형 시공사임을 감안하면 감당이 어려운 수준이다.

결국 2023년 말로 예정돼 있던 시공사 책준기한은 물론 2024년 5월이었던 신탁사 책준기한도 도과됐다. 저조한 분양률과 시공사 자금흐름 등의 문제가 복합적으로 작용한 결과다.

서광종합건설이 PF대출채권을 인수하거나 한국투자부동산신탁이 준공지연에 따른 손해배상금을 지급해야 하는 상황이 발생한 셈이다. 다만 한국투자부동산신탁이 신탁계정대를 투입해 공사를 진행함에 따라 공사는 2024년 8월 준공에 성공했다.

최근 PF대출 만기가 추가 연장된 점을 고려하면 분양률은 여전히 개선되지 않은 것으로 풀이된다. 분양대금이 유입되면 PF대출을 우선적으로 상환하기 때문에 만기를 추가 연장할 이유가 없기 때문이다. 한국투자부동산신탁도 PF대출을 상환할 수 있는 수준으로 분양률이 제고되지 않아 만기를 연장하게 됐다고 설명했다.

분양 부진과 책준기한 도과는 대주단의 소송으로 이어질 가능성이 있다. 대출원리금 상환 여부가 불투명하기 때문에 적잖은 대주들이 조건부 손해배상 약정을 제공한 신탁사에 대출원리금 상환을 요구하고 있는 것이 최근의 추세다. 평택 지식산업센터 개발사업의 대주인 코람코자산운용도 최근 준공지연을 이유로 책준 확약을 제공한 KB부동산신탁을 상대로 소송을 제기했다.

다만 한국투자부동산신탁은 소송이 제기되는 최악의 상황은 물론 투입된 신탁계정대 회수도 충분히 가능할 것으로 기대하고 있다. 수도권 소재 공동주택 개발사업인 만큼 시간이 지남에 따라 분양률이 제고될 가능성이 높다는 전망이다. 분양률이 제고돼 PF대출을 모두 상환하게 되면 한국투자부동산신탁이 투입한 신탁계정대 회수도 가능하다.

한국투자부동산신탁 관계자는 "저조한 분양률과 물가 상승으로 인해 공사 진행이 어려웠던 상황에서 한국투자부동산신탁이 계정대를 투입해 가며 공사를 마무리하는 등 책준의무 이행을 위해 노력한 점을 대주단도 인정하고 있다"며 "현재까지는 소송이 제기될 가능성이 낮다고 보는 중이며 분양촉진책 등을 통해 PF대출 상환은 물론 계정대 회수도 가능할 것으로 보고 있다"고 설명했다.