이 기사는 2025년 01월 13일 07:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC현대산업개발은 도급공사 총액 대비 완성공사액 비중이 30%를 하회하는 시공사다. 특히 미착공 물량이 포함된 기타 민간공사는 비중이 27.1%에 그쳤다. 그럼에도 중장기 매출이 부진할 가능성은 낮다. 적잖은 수익을 도급공사가 아닌 자체공사로 창출할 예정이다.

올해 착공을 준비하고 있는 주요 자체사업은 1300억원의 매출이 발생할 것으로 예상되는 용산 철도병원 부지 개발사업이다. 이밖에도 공릉역세권 개발사업과 곤지암역 센트럴 아이파크, 서울원 아이파크 상업시설 등이 매출에 기여할 것으로 전망된다. 도시정비와 민간 도급공사도 다수의 사업지가 착공을 준비하고 있다.

◇도급공사 착공전환 부진 엿보여, 수익성 높은 자체사업으로 매출 확대 추진

HDC현대산업개발의 2024년 3분기 말 기준 수주총액은 26조8955억원으로 집계됐다. 이 가운데 완성공사액(기납품액)은 7조6796억원으로 비중은 28.6%로 나타났다. 대형 시공사들의 비중이 대부분 30%를 상회하고 있는 점을 감안하면 상대적으로 부진한 수치다.

주택·건축에 편중된 포트폴리오가 수치 부진의 배경으로 풀이된다. 관급공사는 수주총액 2조3086억원 중 44.4%에 달하는 1조246억원이 착공물량이다. 하지만 민간공사는 24조5869억원 중 6조6550억원에 그치며 27.1%를 기록했다.

매출 구성에서도 건축·주택 위주 포트폴리오가 엿보인다. 2023년 HDC현대산업개발의 연결기준 연간 매출액 4조1908억원 중 60.4%에 해당하는 2조5310억원이 외주주택 부문 매출이다. 업무시설과 상업시설 등 일반건축은 5989억원으로 14.3%, 토목은 국내외 해외를 합쳐 3385억원으로 8.1%에 그쳤다.

다만 도급공사 착공전환의 부진에도 HDC현대산업개발 매출이 줄어들 가능성은 제한적이라는 것이 업계의 시각이다. HDC현대산업개발이 건설경기 침체의 돌파구로 선택한 자체공사 현황은 도급공사 완성공사액 비중에 포함되지 않기 때문이다. 공시돼 있는 수주총액과 완성공사액 수치는 자체공사 등을 제외한 현황이다.

자체공사 역시 도급공사와 마찬가지로 공사 진행률에 따라 매출을 인식할 수 있다. 다만 공정률이 10% 이하인 상황에서 분양한 경우에만 공사 진행에 따른 매출 인식이 가능하다. 공정률 10%를 초과해 분양하게 되면 준공 시점에 매출이 잡힌다.

지난해 11월 분양 및 착공에 나선 광운대역세권 개발사업의 일부인 서울원 아이파크 현장의 경우 공정률 10% 이하에서 분양에 나서 공정 진행률에 따라 매출을 인식할 수 있다. 광운대역세권 개발사업은 총 사업비 4조5000억원을 투입해 공동주택 3032가구와 호텔, 복합상업시설, 오피스 등을 조성하는 프로젝트인 만큼 조단위 매출이 발생할 것으로 예상된다.

◇용산철도병원·공릉역세권 연내 착공, 민간도급·도시정비 공사 '채비'

HDC현대산업개발은 올해에도 다수의 자체사업 착공을 준비하고 있다. 착공하는 자체사업 대부분이 공정률 10% 이하에서 분양해 진행률에 따라 매출 인식이 가능한 사업지다.

먼저 리츠 방식으로 개발되는 용산 철도병원 부지 개발사업이 2025년 착공을 목표로 진행되는 중이다. 서울 용산구 한강로3가 65-154번지 일원에 주거복합시설을 조성하는 프로젝트로 약 1300억원의 매출이 발생할 것으로 예상된다.

공릉역세권 개발사업도 리츠 방식으로 진행되는 2025년 착공 예정 자체사업이다. 서울 노원구 공릉동 375-4번지 일원에 공동주택을 조성한다. 매출 기여 전망치는 약 500억원이다.

이밖에도 곤지암역 센트럴 아이파크, 서울원 아이파크 상업시설, 천안 아이파크시티 일부 단지 등이 올해 착공을 준비하고 있다.

민간 도급공사 중에서는 청라 의료복합타운 개발사업이 올해 착공에 나선다. 인천 서구 청라동 일원 28만336㎡ 부지에 병원과 의학연구시설, 노인복지주택 등을 조성하는 프로젝트다. HDC현대산업개발에 발생할 매출액은 약 690억원으로 추정된다. 디벨로퍼 DCRE가 시행하는 인천 미추홀구 학익동 공동주택 개발사업도 올해 착공하는 프로젝트다.

2020년 3월 시공사로 선정된 서울 동대문구 제기1구역 재건축도 올해 공사가 시작된다. 안양역세권 재개발과 광명11구역 재개발도 올해 착공하는 도시정비 사업이다.

올해 준공되면서 매출에 기여하는 자체사업도 2건 있는 것으로 확인됐다. 공정률 10%를 초과해 분양했기 때문에 준공 시점에 매출로 인식되는 사업들이다. 이들 사업은 수원 아이파크시티 11·12단지로 오는 5월 입주가 예정돼 있다.