이 기사는 2025년 02월 05일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산운용이 성수동 오피스1차 개발사업에 속도를 내고 있다. 기업 재무구조 개선작업(워크아웃)에 들어간 태영건설의 대표적인 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장으로 꼽혔던 곳이다. 상반기 내 시공사를 선정하며 오피스 개발사업을 본격적으로 재개할 전망이다.

5일 관련 업계에 따르면 코람코자산운용은 오는 2분기 중으로 성수동 오피스1차 사업장의 시공사를 선정할 계획이다. 현재 관련 작업에 착수했다. 코람코는 시공사가 정해지면 본PF 전환을 추진해 착공에 들어갈 예정이다. 본PF 금융조달이 원활히 이뤄질 경우 빠르면 올 상반기 착공도 가능할 전망이다.

이곳은 코람코가 한국자산관리공사(캠코)의 부동산 PF 정상화 펀드를 활용해 지난해 선순위 채권을 인수한 곳이다. 코람코의 선순위 투자 이후 기존 후순위로 참여했던 대주들이 다시 신규 투자하면서 브릿지론 재구조화가 완료됐다.

성수동 오피스1차 사업은 기존에 태영건설이 서울시 성동구 성수동2가 269-204번지 외 5필지에 지하 6층~지상 10층(연면적 2만9400㎡) 업무시설 및 근린생활시설 등을 개발하려던 프로젝트다. 시행사 성수티에프피에프브이(PFV)는 2021~2022년 부지를 1300억원에 매입하고 2023년 건축허가를 받았다.

당초 성수동 오피스1차 사업의 브릿지론 만기는 지난해 3월까지였으나 태영건설이 앞서 1월 워크아웃에 돌입하면서 채권 행사가 미뤄졌다. 그해 4월 채권단이 태영건설 PF사업장 처리 방안을 포함한 기업개선계획을 발표하자 성수동 오피스1차 브릿지론 대주단은 채무불이행(EOD)을 선언했다.

이후 5월에 공매시장에 나왔으나 최종 유찰되며 수의계약으로 전환됐다. 최저입찰가는 최초 1804억원에서 계속 유찰되며 1065억원으로 낮아졌다.

그러다 코람코자산운용이 지난해 7월 이 사업장에 묶여있던 선순위 채권을 인수하면서 사업 재개 물꼬가 트였다. 이후 9월에 재공매가 진행됐고 코람코가 이 부지를 낙찰받았다. 낙찰금액은 감정가의 약 55% 수준이다.

공매 낙찰 이후 12월 코람코성수158호는 토지매매계약 잔금을 지급하면서 후순위 대주 3개사(IBK캐피탈·하나캐피탈·한국투자증권) 모두 대출채권을 회수할 수 있었다. 이후 3개사가 코람코성수158호 펀드로 신규 투자하면서 재구조화가 마무리됐다.

코람코자산운용이 캠코 PF 정상화 펀드를 통해 재구조화를 이끌었다는 평가가 나온다. 코람코는 선순위 채권자 지위를 통해 사업장을 공매로 넘기고 이를 낙찰받아 사업권을 확보했다. 이 과정에서 기존 대출채권 회수를 약속받으며 후순위 대주들이 다시 투자를 결정한 것으로 파악된다.

앞서 코람코는 지난해 7월 트랜치A와 트랜치A 2차에 총 653억원 대출채권을 인수했다. 코람코는 9월 공매에서 부지를 낙찰받고 매매계약체결 후 잔금을 납부, 12월에 부지 소유권을 최종 넘겨 받았다.

이 사업의 기존 선순위 대주단은 트랜치A에 지역 농협(153억원), 트랜치A 2차에 새마을금고 지점 25곳(450억원)과 새마을금고중앙회 충북지역본부(50억원)였다. 트랜치B는 하나캐피탈(150억원)과 IBK캐피탈(100억원), 한국투자증권(47억원)이 참여했다.

이번 재구조화 과정에서 트랜치B 대주로 다시 참여한 하나캐피탈과 IBK캐피탈, 한국투자증권은 기존 참여액 대비 일부 금액을 투자했다.

코람코자산운용 관계자는 "캠코 정책자금과 코람코의 민간자금이 함께 뜻을 모아 위기 사업장의 정상화를 이끌어낸 의미있는 프로젝트"라고 말했다.

지난 2023년 10월 출범한 캠코 PF 정상화 펀드는 캠코가 5000억원, 5개 위탁운용사(이지스·신한·캡스톤·코람코·KB)가 총 6050억원을 출자해 1조1050억원 규모의 투자금을 확보했다. 이후 사업성은 높지만 부동산 경기 침체로 중단된 PF 사업장의 사업을 재활성화시킨다는 목표로 운용되고 있다.

앞서 태영건설의 성수동 오피스 3차 사업장도 캠코 PF펀드를 통해 재구조화에 성공한 바 있다. 지난해 8월 본PF 전환에 성공했으며 대출 만기는 2027년 11월까지다. 성수동2가 268-2번지 일원에 지하 6층, 지상 10층 규모의 오피스텔을 건설하는 프로젝트다.