이 기사는 2025년 01월 20일 07시25분 thebell에 표출된 기사입니다

시행사 정주시에스시가 지난해 3월 준공된 '성내3구역 재개발(힐스테이트 천호역 젠트리스)' 사업의 시행이익 유동화대출(ABL)의 만기를 늦췄다. 앞서 지난달 말 500억 규모의 프로젝트파이낸싱(PF)대출 만기도 연장했다. 준공 후 10개월이 지났지만 상가 분양이 저조해 일부 대주에게 대출금을 상환하지 못하고 있어서다. 연대보증을 제공한 현대엔지니어링의 부담도 남아있다.

20일 관련 업계에 따르면 정주시에스시는 전날 도래한 '힐스테이트 천호역 젠트리스' 사업의 시행이익 유동화대출(90억원)의 만기를 오는 7월 16일까지 6개월 연장했다. 앞서 지난해 12월 30일에는 492억원 규모 PF대출 만기를 오는 3월 28일까지로 3개월 연장한 바 있다.

현대엔지니어링이 시공을 맡은 곳으로 서울 강동구 성내동 48-6번지 일원에 공동주택과 오피스텔, 오피스와 상가로 구성돼 있다. 상가 미분양으로 인해 후순위 대출채권 492억원을 아직까지 상환하지 못하고 있다. 분양 상황을 고려하면 3월 말 만기 때도 대출연장이 추가로 이뤄질 가능성이 높다.

당초 정주시에스시는 지난 2021년 5월 트랜치A, B로만 구성된 2103억원 한도의 PF대출약정을 체결했다. 트랜치A로는 에스브라이트천호(200억원)와 케이비성내제일차(1502억원)가 참여했다. 트랜치B로 들어간 금융기관은 중국은행 서울지점(250억원)과 롯데캐피탈(150억원)이다.

이후 준공을 앞두고 2023년 12월 사업비 지급을 위해 153억원의 트랜치C 대출약정이 추가로 이뤄졌다. 트랜치C 대출약정을 맺은 비에스지성내제일차는 한국투자증권 주관으로 유동화증권을 발행해 자금을 조달하기 위해 설립된 특수목적회사(SPC)다.

비에스지성내제일차는 최초 대출약정을 체결하고 10개월 뒤인 지난해 10월 24일 72억원 추가 대출을 실행했다. 두 달 뒤인 12월 30일에 만기가 도래하자 기존 225억원에 대한 만기를 연장하면서 267억원을 추가로 대출했다. 현재 트랜치C 대출채권은 총 492억원으로 늘었다.

힐스테이트 천호역 젠트리스는 2020년 8월 분양 및 착공에 들어가 2024년 3월 준공됐다. 아파트 160가구와 오피스텔 182실, 오피스 110실과 상업시설 256실로 이뤄진 지하 7층~지상 45층 규모 주상복합이다. 아파트는 분양이 완료됐고 오피스텔과 오피스도 1~2호실을 제외하고 거의 마무리된 상태다.

상업시설인 '힐스테이트 에비뉴 천호역'은 현재 할인분양을 진행하는 등 판촉에 힘쓰고 있다. 다만 상가 미분양이 해소되기까지는 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 고금리와 부동산 경기 침체 등으로 상가 분양시장은 특히 얼어붙은 상태이기 때문이다.

이번에 시행이익 유동화증권의 만기를 6개월 연장한 것도 사업을 청산할 때까지 최소 6개월 이상 필요하다는 의미로 해석할 수 있다. 시행이익 유동화증권은 시행사업을 통해 발생할 것으로 예상되는 이익 중 일부 금액을 먼저 유동화해 시행사가 자금으로 활용할 수 있도록 조달하는 구조다.

2021년 7월 최초 실행돼 지난해 7월이 만기였으나 올해 1월 16일로 이미 한 차례 연장된 바 있다. 상가 분양 등 사업을 마무리할 때까지 상환기일을 늦추는 모습이다.

사업이 장기화되면서 중순위 일부 금액과 후순위 대출에 연대보증을 제공하고 있는 시공사 현대엔지니어링에게도 부담으로 작용할 수 있다. 시행사가 PF대출 채무변제에 실패할 경우 시공사가 채무를 인수하게 된다. 지난해 9월 말 기준 현대엔지니어링의 PF 우발채무는 2023년 말 6327억원보다 늘어난 6806억원으로 집계된다.

현대엔지니어링 관계자는 "미분양 물량이 남아있어 대출 상환이 지연되고 있는 것은 맞다"며 "다만 분양 판촉을 계속 진행하고 있어 앞으로 상환이 꾸준히 이뤄질 예정"이라고 말했다.