이 기사는 2025년 02월 14일 14시04분 thebell에 표출된 기사입니다

강남N타워 매각이 공개매각에서 셰어딜로 전환됐다. 현재 거론되는 가격도 4000만원 중반대다. 공개입찰을 통해 경쟁을 붙였다면 평당 4000만원 후반대 정도에서 가격이 형성될 가능성이 높았던 상황이었다. 이렇다 보니 매도자인 KB부동산신탁의 결정에 시장에선 다소 의외라는 해석을 내놓고 있다. KB부동산신탁이 가격을 포기하면서 셰어딜로 방향을 튼 이유는 뭘까.

KB부동산신탁은 최근 강남N타워를 돌연 수의계약으로 매각키로 했다. 전략적 투자자(SI)인 빗썸이 등장하면서 분위기가 기류가 바꼈다. 그리고 공개입찰을 철회하고 빗썸과 협상테이블이 차려졌다. 가격은 평당 4400만원 정도다. 다음달로 예정됐던 입찰을 준비중이던 투자자들로선 다소 허무한 상황이됐다.

강남N타워는 올해 초 매물로 나왔을 때부터 시장의 큰 관심을 받았다. 핵심권역인 강남권역(GBD)에 자리하고 있는 우량 자산으로 평가받아서다. 그후 물밑에서 눈치싸움이 이어지면서 입찰경쟁이 치열할 것으로 점쳐져왔다. 흐름상으론 평당 4000만원 후반대도 충분히 가능할 것이란 전망이 나왔다.

상황만 놓고보면 KB부동산신탁으로선 높은 가격을 받을 수 있는 기회를 포기한 셈이다. 물론 확정된 결과가 아니다보니 안정적으로 딜을 종결시킬 수 있다는 측면에서 이 같은 선택을 납득하는 시각도 있다. 다만 전자의 견해가 대체적인 시각이다.

보통 매각 차익을 최우선하는 보통주 투자자들은 차익을 극대화하는 의사결정을 내리곤 한다. 충분히 가능성이 있는 기회를 포기하는 결정을 하지 않는다. 이를 고려하면 상당히 이례적인 측면이 있다는 게 시장의 평이다.

시장에선 의사결정이 가능했던 배경으로 보통주 투자자의 구성을 지목하고 있다. KB부동산신탁은 리츠를 통해 강남N타워를 보유하고 있다. 해당 리츠의 주요 에퀴티 투자자는 KB부동산신탁과 에스원 등 두 곳이다. 보유 지분으로 보면 KB부동산신탁이 메인이다. KB부동산신탁은 17만5000주, 에스원은 7만5000주를 각각 보유하고 있다.


KB부동산신탁이 운용사이자 투자자인 셈이다. 결국 KB부동산신탁의 이해관계에 따라 의사결정이 이뤄졌다고 여겨질 수 있다. 표면적으론 딜 클로징에 방점을 둔 결정이었다는 게 KB부동산신탁의 입장이다. 반면 시장에선 KB부동산신탁이 셰어딜로 강남N타워를 매각했을 때 운용자산(AUM)을 지킬 수 있어서 수의계약으로 전환한 것으로 보고 있다.

금융투자업계 관계자는 "최근 운용사들은 괜찮은 자산일수록 셰어딜을 선호하고 있다"며 "우량 자산을 신규로 편입하는 게 어려워진 탓에 AUM을 유지하면서 투자금 회수까지 가능한 이점이 있는 셰어딜을 택하는 것"이라고 말했다. 이어 "KB부동산신탁도 이같은 이유에서 셰어딜도 염두에 두고 공개매각을 진행한 것으로 안다"고 덧붙였다.

또 다른 보통주 투자자인 에스원의 경우엔 지분율도 미미하고 이해관계가 엮어있어 KB부동산신탁의 결정에 별다른 이견없이 따른 것으로 보인다. 에스원은 시설관리사로 계속해서 강남N타워 용역을 이어갈 수 있는 측면이 있다. 현재 에스원은 강남N타워의 시설관리 업무를 하고 있다.

특히 우선주 투자자들도 그대로 재투자 의사를 갖고 있었던 점도 KB부동산신탁이 셰어딜로 가닥을 잡는데 호재가 됐다. 신규 우선주 투자자 모집이슈가 사라지면서 빗썸과 셰어딜 가능했던 요소가 됐기때문이다.