이 기사는 2025년 03월 12일 15시38분 thebell에 표출된 기사입니다

경기주택도시공사(GH)가 리츠를 통한 공공주택 공급을 본격적으로 늘려나갈 전망이다. 지난해 말 성남금토지구(제3판교) 내 '경기리츠 2호'를 설립해 최근 금융주간사를 선정했다. 앞으로 3기 신도시 중심으로 리츠 사업을 확대할 계획이다.

12일 관련 업계에 따르면 GH는 지난달 말 공공임대리츠 제2호 금융주간사로 교보증권을 선정했다. 교보증권은 성남금토지구 내 분양전환 공공임대주택 사업의 추진을 맡게 된다. 공공임대 리츠의 영업인가와 금융 주선 업무 등을 수행할 예정이다.

경기리츠 2호는 성남금토 공공주택지구 A-1블록(성남시 금토동 일원)에 '6년 임대 후 분양전환' 방식 공공임대주택으로 추진한다. 사업기간은 2024년부터 2035년까지다.

GH는 지난해 12월 해당 리츠를 설립했다. 올해 상반기 내 지구단위계획 승인을 받고 하반기에 국토부로부터 리츠 영업인가를 받을 계획이다. 이후 GH와 리츠간 택지 매매계약을 맺게 된다. 2026년 상반기 주택건설사업계획 승인을 받고 하반기에 착공, 2029년 준공이 목표다.

현재 공급 규모를 늘리는 작업을 진행하고 있다. 인허가권자인 국토부와 지구단위계획 변경을 협의 중이다. 당초 공공주택 규모는 전용면적 59㎡타입 254가구로 계획했으나 용적률을 높이고 가구당 면적을 줄여 공급량을 두 배 수준인 514가구로 변경하려는 것이다. 사업비는 254가구 기준 1607억원으로 추정됐으나 공급계획이 바뀌면서 변동될 예정이다.


GH는 현재 남양주 다산신도시 내 경기리츠 1호를 '20년 장기전세 공공임대주택'으로 운영하고 있다. GH가 리츠방식으로 시행한 첫 주택공급 사업이다. 경기 남양주 다산신도시 진건지구 B-1BL·지금지구 A-2BL에 총 1612가구 규모로 공급됐다. 2018년 3월 리츠가 설립돼 2019년 1월 영업인가를 받았다. 2021년부터 입주자 모집을 시작했다.

GH는 앞으로 리츠를 통한 공공주택 공급 활성화에 집중할 방침이다. 앞서 지난해 9월 국토부로부터 리츠 자산관리회사(AMC) 겸영 인가를 받으며 주도적인 관리도 가능해졌다. AMC는 리츠로부터 업무를 수탁받아 투자대상 선정부터 리츠 설립 및 영업인가, 자금조달, 부동산 매입 · 관리 · 처분, 청산 등을 담당하는 역할을 한다.

과거 경기리츠 1호를 진행할 때는 AMC 겸영 인가를 받기 전이라 SH공사에서 관리했다. 최근 GH는 SH공사로부터 관리 권한을 넘겨받기 위해 협의를 진행하고 있다.

GH가 공공임대 리츠 사업을 확대하려는 배경은 공공주택 공급을 늘리면서 재무 부담을 낮추기 위해서다. GH는 3기 신도시 개발과 수도권 내 주택수요에 대비해 공공주택 공급을 주도적으로 추진해야 하지만, 부채비율 한도가 있어 재원 조달이 여의치 않은 상황이다.

리츠를 활용하면 민간투자자로부터 자금을 조달해 자기자본을 적게 투입할 수 있고, 리츠와 GH가 회계적으로 분리돼 재무건전성을 유지할 수 있다. 실제로 경기리츠 1호 사업에는 총 사업비 5106억원이 들어갔다. 그 중 GH의 실투입 자본은 출자금 103억원으로 전체의 2%에 불과하다.

경기리츠 2호는 주택도시기금과 GH가 각각 80%, 20%로 출자하되 주택도시기금이 우선주, GH가 보통주로 참여한다. 융자는 주택도시기금 및 민간자금을 통해 조달한다. 사업 진행 일정에 따라 자금 소요금액에 따른 조달 트랜치를 A, B로 구성해 캐피탈콜(Capital call) 방식으로 운영한다. 필요자금만 인출하고 운영기간 중 자금 수요가 발생할 때마다 집행하는 방식이다.

GH는 경기리츠 2호 이후 3기 신도시에 공공임대 리츠를 확대 적용할 계획이다. 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙, 용인 플랫폼 등 4개 지구에 분양전환형 공공임대 2966가구를 선택형 공공임대 리츠로 전환하는 것이 목표다. 이 경우 GH의 부채 감축 효과는 8400억원으로 기대된다.