이 기사는 2025년 03월 13일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

디벨로퍼 디케이알글로벌이 서울 강남구 도산대로 포도더블랙을 개발하는 과정에서 조달한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 연장했다. 선순위 대출은 대부분 납부했지만 중·후순위 대출을 상환하지 못하고 있다. 초기 분양률 96%를 기록했지만 지난해 9월 준공 이후 실제 입주와 잔금 납부가 저조하기 때문으로 풀이된다.

13일 업계에 따르면 포도더블랙 개발사업 시행사 디케이알글로벌은 최근 약정액 1105억원 규모 PF 대출 만기를 2025년 7월로 연장했다. 당초 만기는 2025년 1월이었지만 대주단과 합의를 통해 2025년 3월로 한차례 연장된 뒤 이번에 추가로 만기가 늘어났다.

이 사업은 서울특별시 강남구 논현동 62-2번지 일원에 고급주거시설을 개발하는 프로젝트다. 886.8㎡ 부지에 연면적 8644.55㎡, 지하 6층~지상 19층 규모로 도시형생활주택 27가구와 오피스텔 22실을 조성한다. 신영건설과 플랜잇건설이 시공을 맡아 지난해 9월 사용승인을 받았다.

대출약정이 체결된 시점은 2022년 3월이다. 트렌치별 약정한도는 A 770억원, B 185억원, C 150억원 등으로 구성됐다.

당초 무난한 PF대출 상환이 전망됐던 사업지다. 분양 당시 3.3㎡당 1억5000만원을 상회하는 높은 분양가로 인해 시장의 우려를 샀지만 하이엔드 주거시설을 찾는 수요가 몰리면서 대부분의 물량이 소진됐기 때문이다.

2023년 초 기준 분양률은 96%에 달했다. 2022년 5월 분양에 나선지 6개월여만에 달성한 성과다. 포도더블랙의 총 분양예정금액이 1688억원이었음을 감안하면 1105억원의 PF대출 상환은 충분히 가능할 것으로 보였다. 분양률이 65.5%만 돼도 PF대출 약정액을 모두 상환 가능한 구조다.

높은 분양률이 실제 잔금 납부와 입주로 이어지지 않으면서 PF대출 만기가 연장된 것으로 풀이된다. 시행사의 감사보고서를 보면 2023년 말 기준 분양률은 90.73%로 연초 대비 하락했다. 2023년 한해 동안 5% 가량의 분양률이 감소한 셈이다.

사업진행 과정에서 대출약정액이 모두 실행된 것도 아니다. 선순위로 705억원의 대출약정을 체결한 유동화법인(SPC) 에이블도산제일차의 경우 기실행 대출액이 343억원에 그쳤다. 실제 실행된 대출 규모가 약정액의 50%를 밑돌았던 셈이다.

현재 남아있는 대출잔액은 선순위 기준 약 27억원으로 추산된다. 소액이긴 하지만 선순위 대주의 대출액이 아직 남아있는 만큼 중·후순위 대출에 대한 상환은 전혀 이뤄지지 않은 상황이다.

대주단 관계자는 "선순위 대출은 대부분 상환이 이뤄졌지만 중·후순위 대출 상환에는 시간이 조금 필요한 상황"이라며 "연장된 기한 내에 입주와 잔금납부가 이뤄지면서 전체 대주 엑시트가 가능할 것으로 기대하는 중"이라고 설명했다.

시공을 맡은 신영건설도 공사비 일부를 수령하지 못한 상황이다. 2024년 3분기 말 기준 더포도블랙 관련 수주총액 172억원 중 21억원을 아직 받지 못했다.

디케이알글로벌 관계자는 더벨과의 통화에서 "PF대출 상환 계획과 현재 분양률, 공사비 납부 현황 등에 대해서 답변할 수 없다"고 말했다.

디케이알글로벌은 정주리 사내이사와 개인주주 홍성우씨가 각각 60%와 40%의 지분을 소유하고 있는 법인이다. 경영은 홍석진 대표이사가 총괄하고 있다. 특수관계사로는 디케이알글로벌과 동일한 지배구조를 보유하고 있는 디케이알홀딩스 등이 있다.