이 기사는 2025년 03월 21일 10시41분 thebell에 표출된 기사입니다

홈플러스 부동산에 투자한 다수의 기관투자자(LP)들과 자산운용사들이 주택도시보증공사(HUG)에 해당 자산을 매각하는 방안을 검토 중이다. HUG가 주도하는 공공지원 민간임대주택 사업에 참여하겠다는 계획이다. 다만 실효성에 대해서는 물음표가 따라 붙고 있다.

공공사업을 위해 부지를 내놓는 만큼, 자산운용사들의 목표 수익률과 괴리가 상당할 것으로 예상된다. 매각을 위해 세일앤리스백 계약을 해지하게 된다면, 대규모 고용 감소에 직면해야하는 만큼 넘어야할 산이 높다는 평가다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 세일앤리스백 형태로 홈플러스 점포를 운용 중인 일부 자산운용사들은 HUG에 해당 부지를 매각하는 방안을 검토하고 있다. 최근 자산운용사들은 이와 관련한 내용을 출자자 LP들에게 보고한 것으로 알려졌다.

임대료 연체가 시작된 점포들을 중심으로 매각을 진행할 예정이다. 임대차 계약상 1~3개월 간 임대료 연체가 지속되면 세일앤리스백 계약을 곧바로 해지할 수 있다. 해지 직후 공실이 된 부지의 손실을 줄이기 위해 '공공지원 민간임대주택 사업'에 입찰할 계획이다.

입찰을 실시하면 HUG는 자문위원회 심의를 통해 우선협상대상자를 선정한다. 이후 HUG와 우선협상대상자가 공동출자한 리츠가 해당 부지를 매입하여 민간임대주택을 건설하는 절차를 밟게 된다.

다만 해당 방안의 실효성에 대해서는 의문이 많다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 당장 용도 제한이나 사업 조건 등에 따라 토지 매각가가 시장 거래 가격보다 낮아질 가능성이 농후하다.

통상적으로 공공지원 민간임대주택 사업의 경우 최소 임대 의무기간(8~10년)과 임대료 규제가 적용된다. 이 기간 동안 임대료 상한선이 시세의 95% 이하로 유지된다. 세금 감면 등의 인센티브가 있지만 민간 사업자 입장에서는 수익성에 한계가 있다.

이에 부지를 매각해야하는 자산운용사들의 경우 수익률 괴리에 대한 고민이 생길 수밖에 없다. 일반적으로 부동산 펀드를 운용하는 자산운용사들은 약 15% 내외의 내부수익률(IRR)을 목표치로 잡는다. 다만 공공지원 민간임대주택의 경우 안정성이라는 부분에서는 매력이 있지만 수익률이 통상 4~8% 수준에 불과한 것으로 알려졌다.

홈플러스 직원 고용 관련 문제에 봉착할 가능성도 높다. 세일앤리스백 계약을 해지한다면 대규모 고용 감소가 불가피하다. 이는 노조 측 반발과 함께 사회적 문제로 부상할 가능성도 크다는 평가다. 이 경우 금융당국이 매장 매각에 개입하는 상황이 벌어질 수도 있다.

한 시장 관계자는 "기술적으로 봤을 때 HUG에 매각하는 것이 불가능한 방안은 아니다"라며 "다만 공공 사업인 만큼 수익률 부분에서 자산운용사나 LP들의 목표치와 상당 부분 차이가 날 것으로 보이며, 세일앤리스백 계약 해지 이후 매장을 철거하면 고용 관련 문제에 봉착할 확률이 높아 난이도가 상당히 높다"고 말했다.