이 기사는 2025년 04월 15일 07시25분 thebell에 표출된 기사입니다

태영건설과 이지스자산운용이 리츠를 통해 개발하고 있는 용답동 청년주택을 주택도시보증공사(HUG)에 매각한다. 당초 부동산 운용을 통해 꾸준한 현금 창출을 목표로 했지만 투자금 회수가 필요해지면서 HUG에 매각을 추진하는 것으로 풀이된다.

15일 업계에 따르면 HUG는 태영건설과 이지스자산운용이 개발하고 있는 용답동 청년주택을 매입하는 안건을 내부 검토하고 있다. 지난해 말 HUG는 선매각 제안서를 제출받았다. 거래 여부는 2025년 상반기 중 결정될 것으로 예상된다.

이 사업은 서을특별시 성동구 용답동 231, 231-1번지 일원 6398.7㎡ 부지에 지하 5층~지상 49층 규모로 청년임대주택 1403가구와 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다. 태영건설이 시공을 맡아 2022년 2월 착공했으며 오는 12월 준공을 앞두고 있다. 도급금액은 총 2066억원이다.

시행은 이지스엠에프용답 위탁관리부동산투자회사(리츠)가 맡았다. 용답동 청년주택 개발사업 추진을 위해 설립된 법인이다.

리츠의 최대주주는 지난해 말 기준 지분 40%를 보유한 아이알디브이(IRDV)다. 용답동 외에도 구로구 개봉동과 중랑구 묵동, 상봉동에서 청년주택 개발사업을 추진하고 있는 디벨로퍼다. 마곡 CP4 개발사업에도 발을 담그고 있다.

한때 이지스자산운용의 특수관계사였던 디벨로퍼다. 2022년 말까지 조갑주 전 이지스자산운용 신사업추진단장의 가족회사 GF인베스트먼트가 IRDV의 지분 45%를 보유했기 때문이다.

하지만 가족회사 일감 몰아주기 논란을 우려한 GF인베스트먼트는 2023년 관련 지분을 모두 이준성 IRDV 대표에게 액면가로 처분했다. 마지막으로 제출된 2022년 감사보고서 기준 이 대표의 지분이 50%였던 점을 고려하면 현재는 95%의 지분을 보유하고 있을 것으로 풀이된다.

시공을 맡은 태영건설은 지분 35%를 보유한 2대주주로 참여하고 있다. 또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 대해서도 자금보충 약정을 체결해 신용을 보강했다. 태영건설은 전체 PF대출 약정액 3200억원 중 2930억원에 대해 자금보충 약정을 제공하고 있다.

이지스자산운용의 리츠에 대한 지분율은 19.9%다. 다만 IRDV가 이지스자산운용과 다수의 프로젝트에서 협업하고 있는 점을 감안하면 둘은 사실상 우호관계에 있다. 이를 고려하면 용답동 청년주택 개발사업에 대한 이지스자산운용의 관계지분은 65%에 달한다.

용답동 청년주택 개발사업은 준공 후 운용을 통해 꾸준히 수익이 창출될 것으로 전망되는 프로젝트다. 사업지가 서울지하철 5호선 장한평역 7번 출구에서 30m 거리에 위치해 입지가 양호했기 때문이다. 또 서울시가 2016년 3월부터 추진 중인 '역세권 2030 청년주택' 형태로 추진돼 용도 지역 상향과 용적률 완화 등의 인센티브도 제공됐다.

태영건설의 워크아웃 신청으로 기한이익상실(EOD)이 발생했음에도 프로젝트가 중단되지 않은 사업지다. PF자율협의단의 결의로 사업이 정상화됐기 때문이다. 현재 대출 만기는 오는 30일로 설정돼 있다. 30일 이전에 HUG의 선매입 여부가 결정될 가능성이 낮은 만큼 대출 만기는 대주단 협의를 통해 연장될 것으로 전망된다.

사업이 순항하고 있음에도 이지스자산운용과 태영건설이 선매각을 결정한 배경에는 현금 확보라는 목적이 자리한다. 태영건설은 워크아웃 졸업을 위해 자산매각을 통한 현금 확보가 필요한 상황이다. 이지스자산운용 역시 건설부동산 경기침체에 대응하기 위해 현금을 필요로 하고 있다.

태영건설은 지난해 말 별도기준으로 1691억원의 현금성자산을 보유하고 있다. 단기금융상품은 없다. 1년 이내에 현금화될 것으로 예상되는 자산인 유동자산은 1조7136억원이고 연내 상환해야 하는 채무인 유동부채는 1조4397억원이다.

개발사업 관계자는 "현재 HUG의 기금출자리츠 선매각을 통한 사업 재구조화를 추진하고 있다"며 "PF대출 만기 연장을 위해 대주단과도 협의를 진행하는 중"이라고 설명했다.