2020.05.27(수)

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'폭락장' 속 한계 노출 '뚜렷'… '대형화'로 반전 노린다 [2020 리츠시장 정책효과 점검]②합산규제 완화, 사모펀드 지분 10% 초과 확보 '가능'…'부동산+주식' 장점 강화

전경진 기자공개 2020-04-03 15:11:45

[편집자주]

공모 리츠 시장이 2020년 새로운 전기를 맞는다. 그동안 시장 활성화를 가로막아온 규제들이 속속 풀리고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 '제로(0) 금리'가 현실이 된 상황에서 '중위험-중수익' 투자처로서 리츠의 가치는 더욱 부각된다. 정부가 서민들의 노후자금 마련을 위해 기울인 활성화 노력이 꽃을 피운다는 평가다. 새롭게 바뀐 제도와 정책을 살펴보고 시장 변화를 함께 전망해본다.

이 기사는 2020년 04월 02일 06:52 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국내 상장 리츠(REITs)들이 최근 폭락장세에서 '뼈아픈 현실'을 마주했다. 리츠는 그동안 중장기 투자처로서 변동성이 큰 장에서도 안정적인 배당 수익을 제공할 수 있다는 점을 강조해왔다. 최근 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 여파가 오히려 리츠 진가가 두드러지는 기회가 될 수 있을 것이라고 내심 기대됐던 것도 사실이다.

하지만 개미(개인투자자)들의 선택을 받은 것은 '중위험-중수익' 투자처로서 리츠가 아니라 삼성전자 주식이었다. 저가 매수와 '차익 대박'을 노린 공격형 투자 세력을 제외해도 '안전자산' 경쟁에서 리츠는 일반 기업 종목에게조차 뒤처졌다.

시장에서는 리츠 주식의 '환매성'이 부족한 점이 문제로 거론된다. 현재 다수의 상장리츠들은 '주식 유통 물량'이 적은 탓에 적기에 주식을 현금화할 수 없다는 한계를 안고 있다. 변동성이 큰 장에서 주가가 떨어질 때 투자자들이 원하는 시기에 '손절'할 수 없다는 점이 투심 외면을 촉발했다는 평가다.

현재 2020년 4월 1일부터 일명 '10%룰'이 해소되는 점이 업계에서 주목을 받는 이유다. 그간 지연돼온 리츠 대형화 작업이 본격화될 수 있는 법적 토대가 마련됐다는 평가다.

◇합산규제 완화, 사모펀드 투자 용이…'대형화' 활로 확보

4월 1일을 기점으로 공모리츠 대형화 길이 열렸다. 지난 3월 3일 국무회의에서 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령' 개정안이 의결되면서 '합산규제'가 해소됐기 때문이다.

구체적으로 국내 알짜 부동산 자산들 대다수는 사모펀드들이 보유하고 있는 것으로 알려져 있다. 이에 리츠들이 덩치를 키우기 위해 사모펀드들로부터 자산을 사와야했다. 하지만 사모펀드들은 시장 저금리 기조가 장기화되는 가운데 다른 대체 투자처가 마땅치 않은 상황에서 알짜 매물을 덜컥 매각하려 하지 않았다.

이에 사모펀드로부터 지분 일부를 매입하는 것이 '리츠 대형화'의 유일한 대안으로 거론돼왔다. 그런데 합산규제 하에서는 이마저도 소수의 지분만 매입할 수 있게 가로막혀 있었다.

합산규제란 공모리츠가 사모펀드 지분을 확보할 때 사모펀드 주주 수를 공모리츠 주주 수와 합치는 것이다.

가령 주주가 100명인 공모리츠가 주주가 3명인 소규모 사모펀드의 지분을 10%이상을 확보하면, 해당 사모펀드의 주주 수는 공모리츠 1개가 늘어나서 4명이 되는 것이 아니라 공모리츠 주주 '전체'를 포함해 103명으로 합산되는 식이다.

그런데 이 경우 사모펀드가 더이상 법적인 성격(투자자 수 49인 이하)을 유지할 수 없게 된다. 지분 투자 딜이 종결되기 위해서는 사모펀드를 우선 공모화하는 작업부터 선제적으로 이뤄져야하는 셈이다.

문제는 통상 사모펀드 주주들은 비공개 투자를 선호하기 때문에 공모화 자체를 거부해 왔다는 점이다. 사모펀드 주주들은 공시 등을 통해 외부에 투자 정보가 공개되기 보다는 빠르고 쉽게 의사결정을 내리면서 비공개로 투자에 나서는 것을 원하는 탓이다. 그동안 공모리츠가 사모펀드 지분을 대규모로 확보하는 식의 거래 자체가 전무했던 이유다.



◇'리츠 매력=부동산+주식', 환매성 높여 리츠 투자매력 제고 '필요'

시장에서는 2020년이 진정한 리츠 시장 활성화의 시기라고 이야기가 나온다. 리츠 전성기를 위해서는 대형화 작업이 필수적이기 때문이다. 최근 합산규제 완화로 전성기를 맞을 기반이 형성된 셈이다.

이는 리츠의 매력이 부동산 자산을 현금화할 수 있다는 점에서 나오기 때문이다.

사실 리츠는 보통 부동산 매매와 주식 매매의 장점이 결합된 상품으로 거론된다. 우선 부동산 투자처럼 건물을 매입해 임대료로 고수익을 거둔다. 리츠를 통해 간접 매입하고 복수의 주주가 임대료를 나눠가지는 차이점만 있을 뿐이다. 여기에 더해 부동산을 보유한 주체인 리츠의 주식을 매매하는 식으로 쉽게 현금을 확보할 수 있는 강점이 있다. 건물을 리츠를 설립해 매입하고 투자자는 리츠의 주식을 매매하는 형식으로 거래가 이뤄지기 때문이다.

그런데 이런 환매성이 극대화되기 위해서는 일차적으로 유통 주식 수가 많아야 한다. 당장 돈이 필요한데 보유한 주식을 매입해줄 매수자가 없다면 환매성은 그저 '무늬'뿐인 강점으로 평가되는 셈이다. 하지만 국내 대형 리츠 중에는 해외 처럼 시가총액이 1조원을 상회하는 곳이 없다. 국내 리츠 대장주인 롯데리츠조차 1일 기준 시가총액이 8598억원에 불과하다.

전문가들은 최근 코로나19 여파 속에서 리츠가 대안 투자처가 되지 못한 점은 이런 국내 리츠의 환매성 부족 탓이라고 지적한다. 국내 투자자들 입장에서는 변동성이 큰 장에서 덜컥 리츠 주식을 매입했다가 급할 때 현금으로 바꿀 수 없다는 불안감을 느낀 것이다.

반면 국내 개인투자자들은 차라리 우량 종목인 삼성전자 주식을 매입했다. 주가 하락에 따른 손실폭을 줄임과 동시에 언제든 급하게 돈이 필요하면 주식을 매각해 자금을 확보할 수 있는 종목에 투자하는 전략을 취한 셈이다.

최근 리츠에 주목한 곳은 기관투자가들 뿐이었다. 종목에 '물려' 있어도 괜찮은 중장기 투자 성향의 기관 투자가들만 연 수익률 관리차원에서 고배당 리츠 투자에 적극적으로 뛰어들었다.

시장 관계자는 "리츠도 결국 주식이기 때문에 완벽한 '안전 자산'으로 인식되지는 않는다"며 "투자자들이 불확실성에 대비해 언제든 주식을 현금화할 수 있게끔 환매성을 높이기 위한 노력들이 뒤따라야 리츠 투자 열기가 지속될 수 있을 것"이라고 설명했다.
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